野村：美國房地產市場衰退加劇( 二 ) _住房

2022年第二季度和第三季度，住宅投資已經分別環比下降17.8%和26.4%，我們預計該趨勢將持續到2023年下半年。
此外，由于銷售增速已大幅放緩，中介費和所有權轉讓成本的下降也可能會繼續拖累住宅投資。
伴隨著制造業增速放緩和消費者支出減少，住宅建設量的下滑將進一步成為GDP增長的阻力，這也與我們對2022年第四季度開始的經濟衰退的預期一致。

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根據11月18日發布的最新數據來看，美國10月份新屋建設數量繼續下滑。數據顯示，上月新屋開工總數年化為143萬戶，環比下降4.2%，前月的數據有所上修，獨戶住宅建造年率降至85.5萬戶，為2020年5月以來的最低水平。
衰退所帶來的系統性風險低
野村在報告中強調，盡管住房銷售急劇下降，但他們認為產生系統性風險的可能性很低。報告指出：

我們認為住房部門出現大面積違約和不良銷售的風險很小。隨著住宅投資的萎縮，住房部門的放緩可能會拖累國內生產總值，但不會出現系統性風險。與金融危機的情況不同，最近幾年，有購房意愿的人往往擁有更高的信用分數，他們更有可能鎖定固定的抵押貸款利率
從2005年開始的兩年時間，大約有12.9%的抵押貸款發放給了次級借款人（信用分數低于620 分）。但在2020年第三季度開始的兩年時間里，次級借款人在抵押貸款發放中的比例下降到2.0% 。
此外，隨著承銷標準的大大收緊和MBS市場風險管理框架的改善，抵押貸款持有人普遍違約而導致出現系統性風險的可能性很低。

同時野村也在報告中警告稱風險很小但依然存在，隨著房價漲幅的回落，近期首次購房者并不能依靠房價升值獲得大量的財富增長，并且這些購房者的首付往往也較少，因此有可能產生不良銷售。報告指出：
【野村：美國房地產市場衰退加劇】

全國房地產經紀人協會（NAR）數據表明，2021年首次購房者的平均首付為7% ，而重復購房者的首付為17% 。因此，我們預測如果未來住房價格回調10-15%，可能會導致許多近期首付較少的購房者在抵押貸款上的欠款超過其房屋的價值。
考慮到這種房價下跌可能與失業同步發生，可能會導致不良銷售（取消贖回權或賣空），從而增加房價的下行壓力。
然而，在2021年，首次購房者只占購房的26% 。這代表了美國自住房屋總數的1.9%，這表明這些最近的首次購房者可能是脆弱的，他們只占整個住房市場的一小部分