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20*市：樓市進(jìn)入分化期，三四線樓市出現(xiàn)4大變化，房價(jià)會越來越便宜嗎？

生活百科房價(jià)

在經(jīng)歷了兩年多的樓市調(diào)控以后，房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入到了深度調(diào)整期，而深度調(diào)整的結(jié)果之一就是房價(jià)出現(xiàn)了分化 。眾所周知，房價(jià)不會無緣無故上漲，也不會無緣無故下跌，總是會受到很多因素的刺激和影響 。在強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)面和旺盛的需求支撐下，一二線城市本身有著較高的房價(jià)基數(shù)，所以未來率先企穩(wěn)的概率較大 。那么，對于備受關(guān)注的絕大多數(shù)三四線城市來說，接下來*有可能出現(xiàn)什么走向呢？
【20*市：樓市進(jìn)入分化期，三四線樓市出現(xiàn)4大變化，房價(jià)會越來越便宜嗎？】
不過，2018年7月，住建部對棚改政策進(jìn)行了重新定調(diào)，強(qiáng)調(diào)因地制宜，庫存不足、房價(jià)上漲壓力大的城市，可以采取實(shí)物安置的*；庫存量較大的可以繼續(xù)貨幣化安置 。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止2018年底，全國商品房去化周期跌到了三年來*水平 。筆者認(rèn)為，隨著去庫存任務(wù)的結(jié)束，棚改貨幣化安置比例降低是必然趨勢，除此之外，這也是控制地方棚改成本、抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)熱度的需要 ?？梢灶A(yù)見的是，隨著棚改貨幣效力的減弱，需求和銷售自然也會跟著逐步下滑，這將進(jìn)一步扭轉(zhuǎn)三四線樓市的格局 。
第二，“二次庫存”現(xiàn)象明顯
在過去兩三年時(shí)間里，三四線城市普遍經(jīng)歷了一輪房價(jià)的快速上漲，樓市一度上演火爆場面，如今去庫存任務(wù)已經(jīng)基本完成，去化周期也到達(dá)了合理水平 。但是，不可否認(rèn)的是，在房地產(chǎn)快速發(fā)展的過程中，由于投機(jī)炒房需求的大量存在，三四線城市的空置現(xiàn)象開始突出 。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國平均空置率25%左右，遠(yuǎn)高于國際公認(rèn)的5%-10%的合理水平 。恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平表示，房地產(chǎn)市場空置率比較高，積壓比較明顯，三四線城市要比一二線更突出 。
在筆者看來，對于開發(fā)商而言，房子的確都已經(jīng)賣出去了，但大批空置的房子都囤在炒房客手里，并沒有發(fā)揮住房的本質(zhì)作用，換言之，從開發(fā)商的庫存變成了炒房客或者普通購房者的庫存，這就相當(dāng)于產(chǎn)生了“二次庫存” 。面臨當(dāng)前銷售下行的態(tài)勢，如何消化這些庫存或是值得關(guān)注的問題 。對于下一階段，筆者認(rèn)為，“二次庫存”將影響三四線城市的供求格局，使得三四線城市房價(jià)下行壓力加大 。
從長期來看，過去兩年的房價(jià)上漲已經(jīng)透支了大量的住房需求和房價(jià)上漲潛力，房價(jià)上漲高速度難以再次復(fù)制，回調(diào)是必然趨勢 。此外，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2018年新增人口數(shù)量較上年減少200萬，人口增長創(chuàng)近53年來新低，60周歲及以上人口占比創(chuàng)新高，占總?cè)丝诘?7.9% 。筆者認(rèn)為，人口拐點(diǎn)或正慢慢來到，當(dāng)前二三線城市的搶人大戰(zhàn)或許已經(jīng)印證了這一點(diǎn)，而在人口與人才的爭奪方面，三四線城市顯然不占優(yōu)勢 。
第四，房企戰(zhàn)略出現(xiàn)調(diào)整
春江水暖鴨先知，開發(fā)商都帶有逐利的性質(zhì)，三四線城市行情不好了，自然會做出一定程度的調(diào)整，如果后期三四線出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，必然又會卷土重來 。筆者認(rèn)為，以上三個(gè)現(xiàn)象的出現(xiàn)，對于三四線樓市來說，無異于“釜底抽薪”，再疊加未來樓市調(diào)控不會放松的信號，三四線城市房地產(chǎn)不可避免的面臨著調(diào)整 。過年期間，開發(fā)商紛紛推出了“春節(jié)不打烊”活動(dòng)，但并未得到市場的正面回報(bào)，似乎早已經(jīng)印證了這一點(diǎn) 。
我們不妨舉個(gè)例子，曾經(jīng)開啟高周轉(zhuǎn)模式，深耕三四線城市并勇奪“宇宙*房企”稱號的碧桂園去年就已經(jīng)開始了戰(zhàn)略調(diào)整 。業(yè)內(nèi)*人士稱，碧桂園對三四線城市的預(yù)判開始發(fā)生了改變，有意開始收縮在三四線城市的戰(zhàn)線，將注意力聚焦在主要二三線城市及一線城市周邊 。在筆者看來，面對當(dāng)前購房意愿和銷量的下滑，三四線城市房價(jià)或面臨著下行壓力，對于本就*鏈承壓的開發(fā)商來說，回籠*以保證現(xiàn)金流的安全或成為當(dāng)務(wù)之急，暫時(shí)撤離等待時(shí)機(jī)也將成為一種趨勢 。

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