鄂爾多斯樓市復(fù)活：曾經(jīng)的＂鬼城＂康巴什房?jī)r(jià)再次過萬 _康巴什

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14.09.2022

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導(dǎo)讀：康巴什區(qū)2022年房?jī)r(jià)過萬，且目前呈上漲走勢(shì) 。
作者 |第一財(cái)經(jīng) 孫夢(mèng)凡
在黃河“幾”字彎處，有一座總面積8.7萬平方公里、常住人口215萬的城市——鄂爾多斯。這里被稱為“地下煤海”，煤炭探明儲(chǔ)量占全國(guó)六分之一，天然氣探明儲(chǔ)量占全國(guó)三分之一，全世界四分之一的羊絨制品也產(chǎn)于此。
憑借豐富的自然資源，過去十年間，鄂爾多斯的GDP相繼跨過3000億元、4000億元兩個(gè)臺(tái)階，從2012年2305.8億元增長(zhǎng)到2021年4715.7億元，年均增長(zhǎng)5.5%；該地人均GDP也一直居于全國(guó)前列，甚至一度超過香港。
遍地豪車、拆遷暴富、人均幾套房......早在十年前，因煤炭收獲大量財(cái)富的鄂爾多斯，便收獲了這些標(biāo)簽。當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市?。蒼魷忠環(huán)磕亞蟮氖⒖?。不過，受煤炭行情、民間借貸危機(jī)等因素影響，鄂爾多斯樓市在2011年轟然跌落。
有業(yè)內(nèi)人士調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)鄂爾多斯在建房地產(chǎn)項(xiàng)目超過70%爛尾、存量住房與常住人口的比例達(dá)到10∶1、新城空置率超過70%、存量消化需要3～5年。所謂北方“鬼城”也因此而來，用以形容其遍地空樓的康巴什區(qū) 。
不過，經(jīng)歷了一輪轟轟烈烈的整治運(yùn)動(dòng)，當(dāng)下鄂爾多斯的樓市已然復(fù)活。曾被冠以鬼城之稱的康巴什區(qū)，2022年房?jī)r(jià)均價(jià)過萬，且目前呈上漲走勢(shì) 。這座充滿魔幻色彩的城市，是如何從爛尾樓陰影中走出的？對(duì)當(dāng)下又有何啟示？

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房?jī)r(jià)起落
如何在沙漠拍大片、沙漠近距離看秀場(chǎng)......當(dāng)下社交平臺(tái)上的鄂爾多斯，是很多博主熱衷打卡的旅游勝地。但在十年前，這座城市曾經(jīng)歷過一場(chǎng)瘋狂的樓市起落，現(xiàn)在人來人往的康巴什區(qū)，更是被稱為北方“鬼城” 。
鄂爾多斯位于河套腹地，西北東三面為黃河環(huán)繞，南臨古長(zhǎng)城。這里不僅有草原沙漠的壯麗風(fēng)光，更因其豐富的煤炭?jī)?chǔ)量被稱為“地下煤海” 。
新世紀(jì)初期，我國(guó)煤炭行業(yè)迎來一波歷史發(fā)展機(jī)遇期，煤價(jià)從從2003年的250元漲到2008年的每噸470多元。在煤炭資源豐富的鄂爾多斯，許多人嗅到商機(jī)入局，積累起第一筆財(cái)富，當(dāng)?shù)鼐用褚惨驈臉I(yè)或拆遷迅速暴富。
有2011年的官方數(shù)據(jù)調(diào)研顯示，鄂爾多斯資產(chǎn)過億的富豪不下7000人，資產(chǎn)過千萬的人至少有10萬人。據(jù)當(dāng)?shù)鼐用窕貞浄Q，當(dāng)時(shí)鄂爾多斯遍地豪車并不是戲稱，一些牧民因采礦征地一夜暴富，成為手握百萬甚至千萬資產(chǎn)的人。
房地產(chǎn)行業(yè)，也在這輪繁榮之下大肆生長(zhǎng) 。2004年，內(nèi)蒙古批準(zhǔn)設(shè)立康巴什新區(qū)；2006年市黨政機(jī)關(guān)遷址新區(qū)，也是在這年起，鄂爾多斯的房?jī)r(jià)開始爆發(fā)，從剛過千元漲至均價(jià)五六千元；2010年樓市熱度達(dá)到高峰，均價(jià)突破萬元。
有業(yè)內(nèi)人士調(diào)研稱，因高額拆遷補(bǔ)償產(chǎn)生了巨大紅利，當(dāng)?shù)爻Ｗ【用窀坏昧饔停捎诋a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、投資渠道很有限，從煤炭暴富的民營(yíng)企業(yè)和從煤炭、拆遷中暴富的居民，紛紛投資房地產(chǎn)，甚至掃大街的當(dāng)?shù)貞艏用褚灿幸粌商追?。
《中國(guó)民間資本投資調(diào)研報(bào)告》也曾分析稱，鄂爾多斯的財(cái)富分配鏈條是"體內(nèi)循環(huán)"，即煤礦產(chǎn)生財(cái)富，支撐政府改造城市，通過拆遷分配給更多的人，再通過民間借貸聚集資金，貸給房地產(chǎn)和新煤礦。