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繼1月5日人民銀行、銀保監會宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制后，多地房貸利率開始密集下調 。
農歷新春后，調整步調更加頻繁，不少重點城市小步快跑進入“3”時代，最低降至3.7% 。房貸利率密集下調之后，提前還貸潮再起 ， 銀行壓力逐漸增大 。
春節銷售數據不及預期 2023年近20城下調首套房貸利率
事實上，2022年以來央行在首套房貸利率上動作頻頻，向市場不斷釋放復蘇暖意：2022年5月15日中國人民銀行、銀保監會聯合發文稱，對貸款購買首套住房的家庭，個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點 。2022年9月份，發布通知，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限 。2023年1月份 ， 首套住房貸款利率政策動態調整機制正式建立 。
有業內人士指出，相較于2019年10月政策嚴控期，首套房住房利率不得低于LPR的規定，首套房貸上的松綁力度已達到五年來最高，甚至還有繼續下探的空間，到目前為止首套住房較LPR最多可以減60個BP至3.7% 。
【房貸利率進入3時代，提前還貸潮下銀行壓力陡增】
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圖源：中指研究院
但政策逐漸松綁下 ， 房地產市場回暖趨勢并不顯著 。國家統計局數據顯示，2022年房地產開發投資13.3萬億元，同比下降10.0%；商品房銷售面積13.6億方，同比下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8% 。曾被寄予厚望的春節置業也開門不利，并未形成“小陽春” 。根據中指數據，2023年春節期間（1月21日-1月27日），代表城市新房成交規模保持低位，較去年春節假期下降約21% 。以廣州為例，據中指院調研顯示，實際案場到訪客戶偏少，多個項目春節認購不足10套 ， 相比去年春節下降明顯 。
農歷新年后，首套房貸利率調整更加密集，旨在為樓市注入“強心針” 。
據貝殼研究院介紹，截至1月31日，在該研究院監測的103個城市中 ， 首套房商貸利率降至3.7%的城市已達到4個，分別是南寧、珠海、株洲和常德 。根據中指研究院不完全統計，2023年新調整利率下限的城市接近20個，其中鄭州、福州、長春、廈門等二線城市首套房貸利率最低可至3.8% 。肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關、江門等城市則階段性取消首套房貸利率下限 。
消費者扎堆提前還貸
首套房利率不斷下行 ， 購房“新入局者“暫還未見分曉，但不少已身在“圍城”中的已購房者開始試著搶占低利率窗口期，選擇提前還款 。
吳逍就是其中一員，在這兩年期間 ， 隨著房貸利率不斷下行，他分四次還完了90萬房貸 。“最后銀行賬戶只剩下100多塊，月供1塊多，留著抵扣個稅用 。”他向采訪人員介紹自己的秘訣 。
對于他來說，提前還貸省下了一大筆 。2021年購房時，首套房貸利率為5.88%（30年期） ， 利息101萬，每月月供5300元左右 。在他提前還款時，利率基本在4.1%～4.5%區間，最終2年提前還完 ， 支付利息僅為10萬左右，省下了90多萬 。
像吳逍一樣提前還貸的人不在少數，在各類社交平臺上 ， 介紹如何提前還房貸、計算利息減免幅度的帖子層出不窮 。其中主要分為降低月供和縮短年限兩種方式 。程序員小津分享了自己根據算法計算出來的“最優方案”，他認為“最優”有兩種解釋 ， 一種希望總利息最低，這種情況可以選擇等額本金+提前還款減年限；另一種“最優”是償還本金的同時平衡風險 ， 適合采用等額本息+提前還款減月供 。之后資金充裕時再繼續提前還款 。
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