本文來源：時代財經 作者：童潔
易居企業集團CEO丁祖昱
“過去的五年，房地產行業波瀾壯闊，稱之為白金時代毫不為過。但是今天，我們要和這樣一種時代說再見了?！毙乱荒甑摹岸∽骊旁u樓市發布會”上，易居企業集團CEO丁祖昱說，2021年是房地產行業告別盛世的一年。
如其所言，2021年下半年開始，房企如履薄冰。一方面遭遇史上“最嚴”監管，融資受到阻礙，7-11月，房企融資總量環比下降40%；另一方面，全年73省市出臺249次調控政策，迅速壓制了樓市的“虛火”，房企去化速度被迫放緩，7-11月累計操盤金額同比下滑27.8%。
下半年房企銷售和融資額度雙雙暴跌是過去五年中從未發生過的現象，內憂外患的環境更是為房企帶來巨大的違約風險。因此，2021年，野蠻生長的盛世一去不返，房企爆雷的聲音卻接連傳出。
在這場以“告別”為主題的發布會上，丁祖昱對過去的1年、5年，乃至20年做了一次復盤，海量數據記錄了房地產行業白金時代的繁華，也體現出青銅時代的寒意。
20年來，房價只漲不跌僅僅從整體數據來看，2021年，中國房地產銷售規模再次實現突破。據統計，2021年，全國商品房銷售面積和銷售額分別達到18.3億平方米和18.7萬億元，超過上一年的17.6億平方米和17.4萬億元。
但是，全國樓市調控全面收緊之后，下半年房企的銷售情況實際并不理想。丁祖昱披露的數據顯示，今年下半年，30個典型城市中，大多數城市成交面積出現腰斬，即使是北京、上海、深圳、重慶、杭州這樣的熱點城市也未能幸免。
丁祖昱認為，造成市場出現變化的很大一個因素在于過去5年、10年，市場已經被透支。
他指出，剛剛過去的5年，全國累計成交面積74億平方米，金額63萬億元，占過去20年的41%和56%。與之相呼應的是，過去10年，個人住房貸款余額到38.1萬億，居民杠桿上漲6.68倍，遠超房地產的銷售額和銷售面積增長，同時比房價的增長要快得多。
當然，房價也是不出意料的“只漲不跌”。丁祖昱稱，近20年來，中國房價整個邏輯維持只漲不跌，當中經歷過一些小波段，但之后還是一路上漲，最新統計數據表明，我國房價收入比已經攀升到8.9，最近5年的房價復合增長率為7%。
【 青銅時代|丁祖昱：房地產年銷售規?；氐轿迥昵笆潜厝皇录?/b>要知道，在2015年，我國房價收入比還處于7.4，這意味著，我國房價收入比已經上了一個新的臺階。
買房致富，千萬豪宅“一房難求”2021年，樓市由熱轉冷的行情中，有一個領域始終高熱，甚至是“一房難求”。
丁祖昱表示，今年豪宅客戶發生了巨大變化，有大量投資客、“社保巨子”以及新貴和富二代涌入豪宅市場，導致豪宅房源緊俏，尤其是一手豪宅，今年成交增長近40%，部分樓盤中簽率低至個位數。
巨大的利益驅動著這群人去“打新”。受到限價政策的影響，許多城市存在一二手房價倒掛，而對于價格不菲的豪宅產品，一二手房源之間的差價往往是常人所難以想象的“天文數字”。
例如，今年10月在上海開盤的翠湖五集，預售均價為16.5萬元/平方米，二手房源單價超25萬元/平方米，若成功買到再轉手，可賺取2800萬元差價。諸如此類的案例還有很多，如杭州臻奧園，一二手房源差價達1500萬元；南京萬科翡翠濱江一二手差價達950萬元等等。
一二手房源的價差問題導致豪宅有著“價格越高越好賣”“價差越大越好賣”的特征，亦成就了豪宅市場的繁榮。但丁祖昱直言，豪宅市場的繁榮需要打一個引號，他認為價格倒掛是一個“漏洞”，希望這種繁榮能夠持續，也希望這種繁榮政府加以控制。
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