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農民住宅|自建房包括小產權房，農民住宅不屬于小產權房

小產權房住宅宅基地

農村自建房包括村民住宅和小產權房建造。農民住宅交易適用土地管理的法律和國家政策小產權房交易適用《民法典》。農村自建房政策的合理性不僅關系到農村村民戶有所居可能還涉及房地產的穩定。其中商品住宅房價格“穩中有降”可以保障住宅剛性需要者的利益。
農民住宅|自建房包括小產權房，農民住宅不屬于小產權房

農民住宅不屬于小產權房
農村自建房的范圍
所謂“自建房”是指農村集體經濟組織和農民建造的房屋包括住宅用房和企業用房例如農村集體經濟組織可以利用集體建設用地建造廠房租賃或者興辦企業等。就住宅用房而言自建房包括村民住宅和小產權房建設前者為農村的生活資料而后者為農村集體經濟組織的生產資料小產權房收益歸農村集體經濟組織所有用于村民諸如養老、醫療保險的補貼等。
2021年前的《土地管理法實施條例》由于規定了“農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的原屬于其成員集體所有的土地屬于全民所有”小產權房是否合法引起了爭議。該爭議事實上沒有必要集體所有土地轉用為國有土地正符合《城市房地產法》第九條的規定即城市規劃區內的集體所有的土地經依法征收轉為國有土地后該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
不動產開發收益豐厚社會資本哪能容忍農村集體經濟組織開發炒作農村集體經濟組織不能開發小產權房符合社會資本的利益。2019年修訂的《土地管理法》第五十條規定地方各級人民政府應當支持被征地的農村集體經濟組織和農民從事開發經營興辦企業農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民后原屬于農村集體經濟組織所有的土地不屬于全民所有農村集體經濟組織和農民開發剩余的土地農民可能輕松實現共同富裕。
2019年修訂的《城市房地產法》第九條也進行了修訂增加了“但法律另有規定的除外”其中的法律是指《土地管理法》第六十三條規定的集體經營性建設用地。撤銷農村集體經濟組織收回剩余土地的政策已沒有法律基礎不僅如此未征收土地的農村集體經濟組織也可將在土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途的建設用地登記為集體經營性建設用地用于開發經營、辦企業。
農村自建房適用的程序
農村村民自建房利用村莊規劃內的宅基地農村集體經濟組織自建房利用登記為工業、商業等經營性用途的建設用地。由此可以得出結論兩者適用的審批手續或者審批程序不同。
就村民自建房而言具體情形包括沒有宅基地的村民自建房與利用原宅基地自建房的兩種情形。沒有宅基地自建房的村民需要注意到2021年實施的《土地管理法實施條例》第三十四條規定的具體程序可見附圖不再贅述利用原宅基地建房的村民需要正確理由《城鄉規劃法》第四十一條第二款的規定即在鄉、村莊規劃區內使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的規劃管理辦法由省、自治區、直轄市制定。該款的含義為農民村民自建房子不需要核發鄉村建設規劃許可證僅需取得開工許可。
就農村集體經濟組織自建房而言其法律根據是《土地管理法》第六十條的規定即農村集體經濟組織使用鄉鎮土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業。就興辦的企業而言該企業的性質為農村集體合作經濟體其收益歸集體經濟組織共有就舉辦的企業而言企業的性質為“聯營”農村集體經濟組織的應得的利益歸集體經濟組織共有。具體程序為根據省、自治區、直轄市制定的鄉鎮企業用地標準申請興辦或者舉辦企業的批準文件。

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