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【貸款市場報價利率|房價上漲，租金過高咋辦？這個群體終于要交房產稅了！】
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前面幾期推文我們講過 ， 公司用房通過轉變使用性質 ， 可以降低公司的房產稅；同時也講過 ， 如果是房東租房的話 ， 可以通過與租客等價交換的辦法 ， 降低房租 ， 從而減少房產稅及個人所得稅等稅負 。
小柳今天再為大家講解一下 ， 如果租房租金較高導致房產稅、個人所得稅等稅負較高的話 ， 應該怎樣操作才能將相關稅負降低 。
再簡單說一下 ， 國家規定如果是居民自己按市場價出租居民住房的話 ， 那么需要繳納4%的房產稅 ， 1.5%的增值稅 ， 以及10%的個人所得稅 ， 增值稅的起征點為2萬/月 。
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1、為什么房租高？
我們知道房產稅及個人所得稅的稅負較高的核心原因 ， 是房租相對較高 ， 而房租相對較高的原因除朝向、大小、交通等硬性原因外 ， 其實也與房屋軟裝程度有關 。
在朝向、大小、交通等硬性條件相同的情況下 ， 精裝房屋肯定會比簡裝房屋的租金更高 ， 但如果能夠合理規劃屋內家具家電的租賃方式 ， 那么就能控制房租稅負 。
第一種方式 ， 是房東與承租人簽訂買賣協議 ， 即先將家具家電出售給承租人 ， 而此時房東即相應地降低房租 ， 等租賃期滿以后出租人再以比較低的價格將這些家具家電回購 ， 這樣就能降低出租人房產稅的稅負 。
第二種方式 ， 是房東與承租人簽訂兩份租賃協議 ， 一份是房屋租賃協議 ， 一份是家具、家電的租賃協議 。 其中房屋租賃需要繳納房產稅和增值稅 ， 而家具家電租賃僅需要繳納增值稅即可 。
但我們前面也特別提過 ， 《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第 37 條的規定：“增值稅起征點的適用范圍僅限于個人 ， 銷售貨物的起征點為月銷售5000—2萬元；銷售應稅勞務的 ， 月銷售額5000—2萬元；按次納稅的 ， 每次（日）銷售額300—500元 。 ”
也就是說只要單月租金在2萬以下 ， 那么不到增值稅起征點 ， 免征增值稅 。
2、憑什么節稅？
我們假設某市的王先生有一套4室2廳的房子出租 ， 每年租金4萬元 ， 出租屋中有彩電1臺、洗衣機1臺、冰箱1臺、煤氣灶1臺、抽油煙機1臺、寫字臺1張?、空調2臺、雙人床1張等家具家電 。
現在王先生將房屋出租給了陳先生 ， 雙方簽約一年 ， 租金一次付清 。 所以需要繳納房產稅40000×4%=1600元 ， 以及個人所得稅（40000÷12-1600÷12-800）×10%×12=2880元 ， 共計1600+2880=4480元 ， 因為月平均收入不足2萬 ， 所以沒有增值稅 。
但如果王先生能夠和承租人約定 ， 將房間內的家具和家電以3萬元的價格賣給承租人 ， 然后承租人每個月支付1000元的租金 ， 等租賃期滿以后 ， 王先生再以2000元的價格買回家具家電 。
那么這樣一來 ， 王先生一年就只需要繳納1000×12%=480的房產稅和（1000-480÷12-800）×10×12=192元的個人所得稅 ， 總計672元即可 。 由于家具家電總價超過3萬元 ， 所以出售該家具不需要繳納個人所得稅 ， 而銷售個人使用過的物品也不需要繳納增值稅 。
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