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青島市|去青島旅游買了一套房，臨沂女子退房賠了六萬八！( 二 )

商品房購房置業(yè)臨沂青島市


項目方青島錦泰創(chuàng)升建設發(fā)展有限公司（以下簡稱錦泰創(chuàng)升公司）主張 ， 曹女士不依約支付房款已經(jīng)構成違約 ， 應該按照合同約定承擔責任 。
至于曹女士所說的套路一事 ， 項目方認為 ， 曹女士所說的理財教育公司與項目方?jīng)]有關系 ， 其陳述的旅游過程中進行看房 ， 并非針對項目方的房地產(chǎn)項目 ， 且曹女士是完全民事行為能力人 ， 需對簽約行為承擔責任 。
白紙黑字的合同擺在那里 ， 曹女士顯然沒有勝算 。
法院審理后判定 ， 曹女士構成違約 ， 雙方簽署的《商品房買賣合同（預售）》及其補充協(xié)議解除 ， 曹女士需協(xié)助錦泰創(chuàng)升公司辦理撤銷該合同的網(wǎng)上備案及所有權預告登記手續(xù) 。
但是對于違約金 ， 法院認為合同約定的確實有點高了 。
考慮合同的履行情況和曹女士違約的過錯程度 ， 法院酌情調整為按照商品房總價款的5%計算 ， 數(shù)額為6萬8千余元 。
沖動買房能退嗎？
近年來 ， 隨著房企銷售方式的不斷升級 ， 消費者因為心動、行動而腦子不動導致的激情購房案例屢見不鮮 ， 由此帶來的糾紛也是日趨增多 。 那么 ， 激情褪去后 ， 該如何處理呢？能退房并要回定金嗎？
以曹女士的情況而言 ， 在雙方簽訂《商品房買賣合同》之前 ， 是可以走法律程序退房要回定金的 。
也就是說 ， 從交了定金的12月26日到簽署《商品房買賣合同》的2月5日之間 ， 定金有機會拿回來 。
因為12月26日交定金的時候 ， 曹女士和項目方簽訂的是《商品房認購書》 。
《商品房認購書》事實上屬于預約合同 。
合同中 ， 預約的目的和效力是將來按照合同約定的條件訂立本約 ， 不發(fā)生實體權利義務 ， 而本約的目的和效力則是確定當事人之間的實體權利義務 。
打個比方 ， 某甲明天要辦酒席 ， 今天就到菜場里跟某乙、某丙說好要什么菜 ， 這就是預約 。 等到明天 ， 某甲再到菜場和某乙、某丙談好價格、數(shù)量并取菜 ， 這就是本約 。
預約之后 ， 雙方負有按約定繼續(xù)進行實質性交易的義務 ， 也就是完成本約 。 如果預約時交付了定金 ， 實質是立約定金 ， 起到的是雙方后續(xù)進行誠信談判的擔保義務 。
如果因為不能歸責于雙方的原因導致本約未能簽訂 ， 法律規(guī)定 ， 出賣人應當將定金返還買受人 。
比如某甲按照約定于第二天到了菜場 ， 因為大雪封路沒有菜了 ， 這叫不可抗力；因為價格沒有談攏買賣不成 ， 這叫具體條款沒有達成一致意見 ， 都屬于不可歸責于雙方的原因 。
曹女士只要沒有簽署正式的商品房買賣合同 ， 定金當然就有機會拿回來 ， 關鍵在于如何有效處理 ， 形成不可歸責于雙方的原因 。 法律規(guī)定 ， 合同雙方應在平等、自愿、協(xié)商一致的原則基礎上達成一致 ， 而商品房買賣合同及其附件一般為開發(fā)商擬定的格式合同 ， 不能要求購房者無條件簽署 。
在上面的例子中 ， 某甲和某乙、某丙雖然已經(jīng)有了買菜預約 ， 但是價格或者品種甚至新鮮程度達不成一致 ， 導致買賣中止 ， 就屬于不能歸責于雙方的原因 ， 如果某甲交付了定金 ， 理論上就要退回 。
需要注意的是 ， 如果預約時已經(jīng)約定了標的、價格、數(shù)量、支付方式等 ， 則應當認定為買賣合同而不是預約合同 。 另外 ， 也不能為了達不成本約而漫天要價 ， 那屬于惡意磋商 ， 是法律禁止的行為 。
如果某甲在今天就和某乙、某丙約定好了明天拿菜的價格、數(shù)量、支付方式等具體內容 ， 那就沒有預約合同的概念 ， 本身就是買賣合同 。
再如果 ， 某甲突然不想辦酒席了 ， 第二天跑到菜場非要以五塊錢一斤的價格買排骨 ， 這就叫惡意磋商 。

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