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樓市|在售樓處排了一天隊之后：樓市已跟剛需無關(guān)了( 二 )

購房置業(yè)樓市房貸通脹



魔幻吧 ， 花百萬買車的人 ， 首付200萬以上買房的人 ， 因為銷售現(xiàn)場人多沒地方坐而都在站著談 ， 我這里不是一線城市 ， 這種事放到一線城市也是鮮明的對照了 。 我看到的2月份的數(shù)據(jù) ， 居民長期貸款下降459億 ， 這還是在社會貸款總額增加的基礎(chǔ)上出現(xiàn)的 ， 這其中大頭是房貸 ， 長期貸款下降這事我也是記憶中頭一回 ， 意味著商品房銷售的減少 ， 而且由于貸款審批的滯后性 ， 匹配去年下半年到今年前兩個月房企銷售額的斷崖式下滑屬于“意料之中的意外”了 。

“剛需產(chǎn)品”已經(jīng)基本脫離了剛需人群了 。
二、再說結(jié)論
剛才說的那條涇渭分明的線 ， 就是財富的分化 。 分化到底為什么會拖累經(jīng)濟從衰退中走出來 ， 為什么滯漲的時候 ， 經(jīng)濟不好的時候 ， 大家分化的反而更嚴(yán)重？
經(jīng)濟快速增長的紅利期 ， 大多數(shù)人還能享受到普遍的機會 ， 收入和福利還能趕得上通脹 ， 但是在停滯的階段 ， 資產(chǎn)的價格增速將普通人遠遠丟在后面 ， 而通脹又在普通人身后緊追吞噬掉僅有的一點購買力 。
因為加杠桿 。
1、門檻提高之后內(nèi)卷失效了；
整個經(jīng)濟在過去這些年一直在加杠桿 ， 也的確刺激了發(fā)展 ， 又刺激了債務(wù)規(guī)模 ， 但這東西它有個承受界限 ， 就是大多數(shù)人的負債能力是受制于收入上限 ， 以及收入的穩(wěn)定性的 ， 然而這恰恰是當(dāng)下非常缺乏的 。

收入跟得上經(jīng)濟增速的紅利期 ， 大家相安無事 ， 不過這兩年面臨疫情帶來的不斷變化 ， 許多人已經(jīng)感到吃力了 ， 回報來得比較慢了 。 哪怕馬爸爸說的福報都少了很多 ， 因為加班內(nèi)卷碰上了裁員降薪 ， 這時候你跟同事比誰更能玩命加班已經(jīng)沒用了 。
比如我們看到的剛需盤為什么不火 ， 政策都給到了 ， 降首付、降息都在路上 ， 但是要付出的成本并沒有降低 ， 只是門檻降低了 。 類似奧運會即使全民都可以報名參賽 ， 不需要積分、不需要歷史成績 ， 我們大家都去參賽也不會改變比賽的獎牌榜 ， 連成績排名都不會改變 ， 在前面的還是那些常年玩這個的選手 。 別說滑雪比不過谷愛凌 ， 就是奧運會墊底的選手成績都碾壓其他普通人 。
所以即使降低首付、降低利息 ， 買房的剛需還是要還那么多房貸 ， 拿得出那么多首付才有資格去看房 ， 只要實力沒有提升 ， 就負擔(dān)不起；過去多年的降低門檻刺激剛需進場的效果正在減弱 。 剛需買房的主體是年輕人 ， 在我國購買首套房的人平均年齡比較低才二十幾歲 ， 絕大多數(shù)必須要家庭支援才能進入這個市場 ， 同時要負擔(dān)房貸需要一個好工作 。
還有人問之前有很多人趕上了樓市紅利 ， 在便宜的時候買下了房子 ， 這些年也升值了 ， 他們?yōu)槭裁床荒苓M入改善需求的市場？他們的財富已經(jīng)只是賬面財富 ， 失去了流動性 ， 因為二手房市場基本上被鎖死了 ， 樓市的金融杠桿基本上只在支持新建商品房就已經(jīng)不錯了 。 即使少數(shù)人能賣掉房子 ， 他們還是面臨換房子之后的房貸問題 ， 收入穩(wěn)定才是根本 。

2、就業(yè)改變剛需；
好工作在當(dāng)下肯定是稀缺品 ， 甚至工作都是 ， 穩(wěn)定點收入低能拿到就不錯 ， 因為不穩(wěn)定的收入高隨時會被裁員更麻煩 。 所以年輕人都在考公 ， 去年940萬畢業(yè)生 ， 今年將破千萬 ， 考研成績剛出來 ， 四百多萬人報考 ， 錄取人數(shù)也創(chuàng)新高一百來萬 ， 落榜的是再戰(zhàn)還是工作靠內(nèi)卷已經(jīng)不夠了 。
如果沒有穩(wěn)定的就業(yè)收入 ， 剛需會隨著房價上漲而減少 ， 因為不存在真正的剛需產(chǎn)品了 ， 起步價已經(jīng)很高 。
所以無論樓市、車市從去年起就呈現(xiàn)高端貴的銷售量走高 ， 其他的走低這樣一個情況 ， 當(dāng)然車市還好些有些普通品牌支撐銷售 ， 畢竟總價門檻低 。 道理是一樣的 ， 大件商品距離普通人正在越來越遠 ， 因為無論說投資、消費都如此 。

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