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房價是因為什么決定的，中國的房價是由什么決定的( 二 )

為什么云知道


4，房地產的價格主要由什么因素決定成本成本是大部分商品價格的決定因素商品銷售者愿意接收的最低商品出售價格就是商品的成本成本之外的價格，就受供求的影響了現在我們日常生活中·不管是去看樓盤還是咨詢··得出的都是市場價···所謂市場價··它的組成是這樣的：首先是買地的地價+建筑成本+營銷及宣傳包括廣告部分的支出+利潤 。（我只是簡單的概況）舉例說明·會更直接：比如我們買的房價是6000元/平米 ,大致可以分為地價2000，建筑(主體結構、設備、景觀等等)2000，營銷500，剩余的自然是利潤，而利潤的75%以上的都給房地產公司放入囊中!現在才正式回答你的問題~~綜上所訴··房價的幾個關鍵點你也清楚了，建筑本身的成本基本上不能改變，頂多就是控制的比較好的能有節約，這也是建筑人士應得的（個人觀點）；而營銷·就看的是房產公司的態度··宣傳的好··自然費用不會低！···現在市場上可以決定房價的便是地價··為什么我們的地價一直在飆升····這也是業內人士所公認的·· 一、 看看是誰希望價格不斷上漲 稍加分析就可以發現，有一套結合緊密的三架馬車，在駕御著房地產市場 。且看這三架馬車是誰： 1、政策——決定著土地供應、稅收調節、總量結構、市場管理等，它的主體就是政府 。2、產品——決定著房屋戶型、供應結構、市場節奏，它的主體就是開發商 3、資金——決定著資金的供應、貸款的規模、市場的熱度，它的主體就是銀行 ?？凑?，它既要政績搖又要經濟效益，所以，什么稅收杠桿、安居工程、遏止炒房等等作為，總是雷聲多雨點少，也不難理解 ?？撮_發商，它是企業，自然要獲取最大化的利潤，不要指望它、它也不可能有什么良心，而且它的道德義務相對來說也比較小，不理解也沒有辦法 ?？淬y行，雖然說銀行都是國家開辦的，但在企業化經營的前提下，它追求的基本利益也是利潤，放貸收錢的好事它是不會嫌多的，這個應當好理解的 。這三家馬車都是希望價格不斷上漲的主力，至于消費者、甚至炒房者，只是間接地促成了那些希望在事實上的實現 。二、看看是誰不斷推地動價格的上漲 略加思考就能夠想到，有一組默契合作的三個加速器，在為那三架馬車推波助瀾 。且看這三個加速器是誰： 1、公眾媒體——它們辟?？?、發廣告、開展會，是一個典型的造勢者 。2、中介機構——它們全程策劃、竭盡促銷，是一個典型的操作者 。3、行業專家——他們引導輿論、順風使舵，是一個典型的吹鼓者 。對這三個加速器不用在多說，一句話，都是自身利益的驅動，才使他們不惜渾身結數赤膊上陣 。偶爾有良心的聲音還是太少，太小了 。而這其中，買房者基本是被動的，因為買房者既要通過市場去獲得信息，又要在市場制造的永遠不對稱的信息中奔波掙扎、掏錢消費，最后也都無意而無辜地成了市場的幫手 。5，房價的形成原理在市場經濟條件下，任何商品的價格都是由市場形成的 。所謂市場形成價格，就是由市場經濟客觀存在的規律即價值規律、供求規律和競爭規律調節價格 。其中，商品的價值是價格的基礎，價格則是價值的貨幣表現，而供求關系的變動和競爭的展開又影響價格圍繞價值上下波動，商品的市場價格正是由這三大規律交互作用所形成的 。馬克思主義經濟學的這一基本原理對房價也是基本適用的 。但同時，由于房地產的特點，房價的形成又具有一定的特殊性 。房地產的內在價值，仍然是房價形成的基礎 。具體到一個房地產企業在制定某一宗房地產商品的銷售價格時，首先考慮的是生產成本，同時獲取一定的利潤，因此，商品房的價值構成即生產成本加開發利潤就成為房價形成的基礎 。作為消費者，在購房時，不僅要滿足自己的使用需要，而且必然要考慮到“物有所值”，能帶來相應的物質利益，房地產的內在價值也成為購房決策的重要依據 。同時，供求規律和競爭規律也是調節房價的重要因素 。商品的價格受供求關系影響而上下波動，波動的軸心是商品價值，當市場價格高于價值時，市場供大于求，供求機制會抑制商品價格，使之下降;當市場價格低于價值時，市場供不應求，供求機制會提升商品價格，使其上升;當市場供給和需求趨向平衡時，則形成均衡價格 。這就是商品市場的供求原理 。房地產市場上也同樣存在著供求原理，商品房價格隨供求關系變化而上下波動，如本章第一節所述，所不同的是，由于房地產的個別性，房地產供給的彈性很小，因此，房地產的均衡價格主要是由需求曲線的位置和形狀決定的 。全國各大城市普遍出現商品房價格快速上漲的現象，究其原因主要是由于商品住房竣工面積小于銷售面積，出現供不應求的態勢所造成的 。因此經抑制房價漲幅過大的主要措施應是擴大商品住房的供給量，適度控制需求，通過調整供求關系來調節房價 。商品的市場價格還受到競爭規律的調節 。一般情況下，供給方之間的激烈競爭會使商品價格下降，需求方之間的競爭會使價格上升，最終供給方與需求方之間的競爭，在供求平衡的情況下則會趨向均衡價格 。但由于土地所有權和經營權的壟斷以及房地產的區域性和個別性，使房地產市場的競爭不能充分展開，帶有某種壟斷性競爭的特點，這種不充分的競爭，常常使某個區域、某個時段的商品房價格不能隨供求關系的變化而得到及時調整，也使地區之間商品房價格造成較大的差異 。此外，預期原理對房價形成也有特殊作用 。一宗房地產的價格，也取決于人們對該房地產在其耐用期內效用、供求關系的預期，這就是房價形成的預期原理 。在日常生活中，我們可以看到這種現象，如當某一個城市的有關政府公布將在某地興建大型基礎設施或公共設施，譬如橋梁、地鐵、開放式綠地等，則其周圍的房價便會悄然上升，這就是預期原理的作用 。因為人們對這些大型設施周圍的房地產的預期效用看好，所以這些房地產的市場需求增加，從而引起價格上升 。6，房地產價格的影響因素有哪些房地產市場價格水平，既受到成本與費用構成的影響，同時也是其他眾多因素相互作用的結果 。這些因素包括：1．社會因素社會因素包括社會治安狀況、人口密度、家庭結構、消費心理等 。例如，人口密度高的地方對住房需求多，價格也就較高；家庭結構趨于小型化增加了家庭單位數量，從而引起住房需求的增加，也會抬高住房的價格 。人們消費心理的變化也影響著房地產的設計和開發建設，當人們消費心理傾向于經濟實用型的時候，房地產的設計和開發都會以降低成本和售價為目標 。當人們消費心理趨于舒適方便時，房地產開發則注重功能的完善和居住環境的美化 。雖然這可能會增加開發成本，但同時也提高了售價 。2．政治因素政治因素是指會對房地產價格產生影響的國家政策法規，包括房...房地產市場價格水平，既受到成本與費用構成的影響，同時也是其他眾多因素相互作用的結果 。這些因素包括：1．社會因素社會因素包括社會治安狀況、人口密度、家庭結構、消費心理等 。例如，人口密度高的地方對住房需求多，價格也就較高；家庭結構趨于小型化增加了家庭單位數量，從而引起住房需求的增加，也會抬高住房的價格 。人們消費心理的變化也影響著房地產的設計和開發建設，當人們消費心理傾向于經濟實用型的時候，房地產的設計和開發都會以降低成本和售價為目標 。當人們消費心理趨于舒適方便時，房地產開發則注重功能的完善和居住環境的美化 。雖然這可能會增加開發成本，但同時也提高了售價 。2．政治因素政治因素是指會對房地產價格產生影響的國家政策法規，包括房地產價格政策、稅收政策、城市發展規劃等 。例如，目前中國政府正通過制定政策法規致力于減少房地產開發和交易過程中的各種不合理收費，從而降低住房價格，使之與廣大居民的收入相匹配 。3．經濟因素經濟因素包括宏觀經濟狀況、物價狀況、居民收入狀況等 。例如，當經濟處于增長期時，社會對房地產的需求強烈，其價格也水漲船高 。當經濟處于蕭條期時，社會對各種房地產的需求減少，價格自然會下降 。物價水平和居民收入水平也與房地產價格呈同向變動 。4．自然因素自然因素包括房地產所處地段的地質、地形、地勢及氣候等 。例如，地質和地形條件決定了房地產基礎施工的難度，投入的成本越大，開發的房地產價格就越高 。氣候溫和適宜、空氣質量優良的地域，其房地產價格也會比氣候相對惡劣的地域高 。5．區域因素區域因素包括交通狀況、公共設施、配套設施、學校、醫院、商業網點、環境狀況等 。例如，地處交通便利城區的房地產價格較高，交通不方便的郊區則價格偏低 。對于商業房地產，區域因素尤其重要 。繁榮的商圈區域內的房地產價格高昂，因持有這些區域的房地產而取得的租金收入不菲 。6．個別因素個別因素是指影響某個房地產項目的具體因素，包括建筑物造型、風格、色調、朝向、結構、材料、功能設計、施工質量、物業管理水平等 。功能設計合理、施工質量優良、通風采光好和良好的朝向等因素都會相應地在房地產價格上體現出來 。7，決定房地產價格的因素有哪些我要補充的是，最重要的是銷售人員的跟進情況，和與客戶的溝通情況 。相信這個是最最重要的吧個人想法，希望被采納哦決定房地產價格的因素主要有土地價格、地段因素、開發建設成本、相關稅費、以及銷售周期和進度等 。硬件因素：地段、周邊配套設施（包括學校、超市等），房間戶型，采光，交通是否便利等等軟件因素：項目是否五證齊全，物業服務等 。如果是五證齊全的商品房項目實行一房一價公示會在物價局進行備案 。1．社會因素社會因素包括社會治安狀況、人口密度、家庭結構、消費心理等 。例如，人口密度高的地方對住房需求多，價格也就較高；家庭結構趨于小型化增加了家庭單位數量，從而引起住房需求的增加，也會抬高住房的價格 。人們消費心理的變化也影響著房地產的設計和開發建設，當人們消費心理傾向于經濟實用型的時候，房地產的設計和開發都會以降低成本和售價為目標 。當人們消費心理趨于舒適方便時，房地產開發則注重功能的完善和居住環境的美化 。雖然這可能會增加開發成本，但同時也提高了售價 。2．政治因素政治因素是指會對房地產價格產生影響的國家政策法規，包括房地產價格政策、稅收政策、城市發展規劃等 。例如，目前中國政府正通過制定政策法規致力于減少房地產開發和交易過程中的各種不合理收費，從而降低住房價格，使之與廣大居民的收入相匹配 。3．經濟因素經濟因素包括宏觀經濟狀況、物價狀況、居民收入狀況等 。例如，當經濟處于增長期時，社會對房地產的需求強烈，其價格也水漲船高 。當經濟處于蕭條期時，社會對各種房地產的需求減少，價格自然會下降 。物價水平和居民收入水平也與房地產價格呈同向變動 。4．自然因素自然因素包括房地產所處地段的地質、地形、地勢及氣候等 。例如，地質和地形條件決定了房地產基礎施工的難度，投入的成本越大，開發的房地產價格就越高 。氣候溫和適宜、空氣質量優良的地域，其房地產價格也會比氣候相對惡劣的地域高 。5．區域因素區域因素包括交通狀況、公共設施、配套設施、學校、醫院、商業網點、環境狀況等 。例如，地處交通便利城區的房地產價格較高，交通不方便的郊區則價格偏低 。對于商業房地產，區域因素尤其重要 。繁榮的商圈區域內的房地產價格高昂，因持有這些區域的房地產而取得的租金收入不菲 。6．個別因素個別因素是指影響某個房地產項目的具體因素，包括建筑物造型、風格、色調、朝向、結構、材料、功能設計、施工質量、物業管理水平等 。功能設計合理、施工質量優良、通風采光好和良好的朝向等因素都會相應地在房地產價格上體現出來 。決定價格的因素只有也只會有一個：那就是需求 。那決定房地產價格的因素也只會有一個，那就是對房產的需求，這種需求取決于市場大環境，簡單的和你說一下吧：國家政策，宏觀經濟政策 。也取決于市場中的消費者對房地產市場的信心，但這種信心也取決于對市場的信心 。那么作為一二手房的消費群體來講，物業基本的配套及地段 。物業的性質，物業的品質、開發商都是影響物業價格的因素 。其他的朝向、裝修、戶型等等也都是影響房地產價格的因素 。

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