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美國房價為什么不下跌原因，美元升值物價下降將會帶來什么影響( 二 )

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美國房價為什么不下跌原因，美元升值物價下降將會帶來什么影響


4 ， 次級按揭貸款什么意思　本次全球股市的輪回式暴跌 ， 源自美國的次級按揭貸款危機 。所謂次級按揭貸款 ， 是一種貸款質量低于普通房屋貸款的房貸 。這些貸款的質量之所以不高 ， 是因為借款人本身的信用記錄較差 ， 按照傳統的標準他們已經失去了申請正常貸款的資格 。04年以后 ， 隨著美國低利率時代的到來 ， 一些金融機構開發出“次級按揭”這個金融服務品種 ， 他們一方面在市場上發行債券融入資金 ， 另一方面向“次按”客戶們提供資金支持 。當然“次按”的利率比一般貸款利率要高 。隨著美國房價的不斷攀升和貸款利率的逐步上升 ， “次按”客戶們的負擔逐步加重 ， 最近這種負擔到了極限 ， 終于出現大量違約客戶 。在房地產價格持續上漲的條件下 ， 即使出現“次按”客戶違約 ， 貸款機構也不必擔心 ， 因為他們可以變賣違約客戶用于抵押的房產 ， 從而收回貸出資金 。但是 ， 在客戶積累了大量債務而房價又下跌的情況下 ， 情況發生了變化 ?！按伟础钡膬敻侗Ｕ喜皇墙⒃诳蛻舯旧淼倪€款能力基礎上 ， 而是建立在房價不斷上漲的假設之上 ， 而一旦房價下跌 ， 就會出現危機 。而目前美國的房市正是這樣 。由于房價下跌和違約客戶的迅速增加 ， 導致了發行“次按”債券的機構本身無法按期償付債務 ， “次按”債券價格隨之暴跌 ， 由此導致投資次按債券及其衍生品的對沖基金和貸款機構損失巨大 ， 甚至破產 。最近 ， 美國已經有數家對沖基金因此面臨清盤 ， 幾家貸款機構也發出業績預警 ， 同時導致一大批涉及“次按”的銀行、保險機構和投資銀行發出盈利預警 。由于美國的“次按”市場透明度較低 ， 加上衍生品市場非常發達 ， 使得投資者無法估量本次危機的影響究竟多大 ， 出于謹慎的考慮 ， 投資者采取了用腳投票的原則 。投資者用腳投票 ， 就意味著賣出“次按”債券 ， 賣出問題公司股票 ， 贖回基金 。對于對沖基金來說 ， 這是“屋漏偏逢連陰雨” ， 次按關聯資產的損失已使他們壓力重重 ， 加上客戶贖回基金 ， 更使他們不堪重負 。一些基金最近宣布停止贖回 ， 這導致了新一輪對其他基金的贖回浪潮 ， 其結果就是美國股市的步步走低 。5 ， 請問金融危機是代表什么意思金融危機指的是與金融相關的危機 ， 也就是金融資產、金融市場或金融機構的危機 ， 如股災、金融機構倒閉等 。上述的個案金融危機國內外時有發生 。但根據不同的市場和國家 ， 如果個案危機處理不及時、不好 ， 很容易演變為系統性金融危機 。這次美國引發的全球性金融危機就是一個再好不過的列子 。次貸只是美國這棵金融大樹上的一個分枝 ， 它的斷裂沒有得到及時處理 ， 導致整棵大樹幾乎全面倒塌 ， 整棵大樹的倒塌又導致全球性的金融災難 。相對于給資信條件較好的按揭貸款人所能獲得的比較優惠的利率和還款方式 ， 次級按揭貸款人在利率和還款方式 ， 通常要被迫支付更高的利率、并遵守更嚴格的還款方式 。這個本來很自然的問題,卻由于美國過去的6、7年以來信貸寬松、金融創新活躍、房地產和證券市場價格上漲的影響 ， 沒有得到真正的實施 。這樣一來 ， 次級按揭貸款的還款風險就有潛在變成現實 。在這過程中 ， 美國有的金融機構為一己之利 ， 縱容次貸的過度擴張及其關聯的貸款打包和債券化規模 ， 使得在一定條件下發生的次級按揭貸款違約事件規模的擴大 ， 到了引發危機的程度 。這次金融危機就是由次貸危機引起的 。次貸危機發生的條件 ， 就是信貸環境改變、特別是房價停止上漲 。為什么這樣說呢？大家知道 ， 次級按揭貸款人的資信用狀況 ， 本來就比較差 ， 或缺乏足夠的收入證明 ， 或還存在其他的負債 ， 還不起房貸、違約是很容易發生的事 。但在信貸環境寬松、或者房價上漲的情況下 ， 放貸機構因貸款人違約收不回貸款 ， 它們也可以通過再融資 ， 或者干脆把抵押的房子收回來 ， 再賣出去即可 ， 不虧還賺 。但在信貸環境改變、特別是房價下降的情況下 ， 再融資、或者把抵押的房子收回來再賣就不容易實現 ， 或者辦不到 ， 或者虧損 。在較大規模地、集中地發生這類事件時 ， 危機就出現了 。這次金融危機就是由次貸危機引起的 。盡管有許多人在對危機的結束和好轉做著各種預測 ， 但是審慎來看 ， 絕不能預言危機就這樣結束了 。它已經不是一起金融事件 ， 因為它的傳導方式是螺旋式地席卷：我們可以看到 ， 美國房價的大幅下跌 ， 讓抵押貸款業蒙受了巨大虧損 ， 參與次貸衍生品業務的華爾街金融巨頭被拉下水 ， 全球其他與之有金融交易的金融機構也無可幸免 。美國金融市場的暴跌帶來了全球幾乎所有重要經濟體的資本市場的大幅下挫 ， 民眾資產急劇縮水使得消費意愿也在急劇下降；消費意愿的下降帶來國際原油和其他國際大宗商品價格的持續暴跌 ， 反過來又影響著上市公司的業績 ， 導致股市繼續下跌 ， 民眾資產的進一步縮水和消費意愿進一步降低 。歐美國家經濟不可避免面臨衰退 ， 以它們為主要貿易出口國的國家最終也被卷入 。就這樣 ， 從金融到實體 ， 從美國到全球 。現在美國的汽車業和零售業已經開始受到影響 。冰島已經國家破產 ， 人們也在擔心 ， 韓國可能是亞洲倒下的第一塊多米諾骨牌 。6 ， 次貸危機是怎么一回事啊　次貸危機：利息上升 ， 導致還款壓力增大 ， 很多本來信用不好的用戶感覺還款壓力大 ， 出現違約的可能 ， 對銀行貸款的收回造成影響的危機 。但是這個回報高有一個很大的前提 ， 就是美國房價不斷上漲 。房價不斷上漲 ， 樓市大熱 ， 雖然這些次級按揭貸款違約率是比較高的 ， 但放貸的機構即使收不回貸款 ， 它也可以把抵押的房子收回來 ， 再賣出去不就也賺了嘛 ， 因為樓市大熱 ， 房價不斷漲嘛 。危機如何發生呢？就是06年開始 ， 美國樓市開始掉頭 ， 房價開始跌 ， 購房者難以將房屋出售或通過抵押獲得融資 。那即便放貸的機構錢收不回來 ， 把抵押的房子收了 ， 再賣出去也肯定彌補不了這個放貸出去的損失了 。那么 ， 由此發行的債券 ， 也是不值錢了 ， 因為和它關聯著的貸款收不回來 。之前買了這些債券的機構 ， 不就跟著虧了嗎？很多投資銀行 ， 對沖基金都買了這些債券或者是由這些債券組成的投資組合 ， 所以就虧了很多 。次貸危機事件2007年2月13日美國新世紀金融公司（New Century Finance）發出2006年第四季度盈利預警 。匯豐控股為在美次級房貸業務增加18億美元壞賬撥備 。面對來自華爾街174億美元逼債 ， 作為美國第二大次級抵押貸款公司——新世紀金融(New Century Financial Corp)在4月2日宣布申請破產保護、裁減54%的員工 。8月2日 ， 德國工業銀行宣布盈利預警 ， 后來更估計出現了82億歐元的虧損 ， 因為旗下的一個規模為127億歐元為“萊茵蘭基金”（Rhineland Funding）以及銀行本身少量的參與了美國房地產次級抵押貸款市場業務而遭到巨大損失 。德國央行召集全國銀行同業商討拯救德國工業銀行的籃子計劃 。美國第十大抵押貸款機構——美國住房抵押貸款投資公司8月6日正式向法院申請破產保護 ， 成為繼新世紀金融公司之后美國又一家申請破產的大型抵押貸款機構 。8月8日 ， 美國第五大投行貝爾斯登宣布旗下兩支基金倒閉 ， 原因同樣是由于次貸風暴 。8月9日 ， 法國第一大銀行巴黎銀行宣布凍結旗下三支基金 ， 同樣是因為投資了美國次貸債券而蒙受巨大損失 。此舉導致歐洲股市重挫 。8月13日 ， 日本第二大銀行瑞穗銀行的母公司瑞穗集團宣布與美國次貸相關損失為6億日元 。日、韓銀行已因美國次級房貸風暴產生損失 。據瑞銀證券日本公司的估計 ， 日本九大銀行持有美國次級房貸擔保證券已超過一萬億日元 。此外 ， 包括Woori在內的五家韓國銀行總計投資5.65億美元的擔保債權憑證(CDO) 。投資者擔心美國次貸問題會對全球金融市場帶來強大沖擊 。不過日本分析師深信日本各銀行投資的擔保債權憑證絕大多數為最高信用評等 ， 次貸危機影響有限 。其后花旗集團也宣布 ， 7月份有次貸引起的損失達7億美元 ， 不過對于一個年盈利200億美元的金融集團 ， 這個也只是小數目 。7 ， 購房的人越來越少原因何在主要原因： 1、很多普通的工薪階層 ， 對于買房 ， 已經開始“躺平” 隨著房價的飆升 ， 不要說北上廣深一線城市 ， 中心城區的房價動輒十幾萬 ， 甚至幾十萬一個平方米 ， 就是很多二三線城市 ， 好幾萬元一個平方米的房價 ， 也讓他們望房興嘆 。數億人沒有能力購房 ， 就是掏空6個錢包 ， 勉強購買一套房子的人 ， 也被房貸壓迫得喘不過氣來 ， 生活水平嚴重下降 。不少年輕人已經放棄了購房的打算 。房價的下跌和上漲 ， 他們已經不再關注和關心 。2、害怕買到爛尾房子 現在 ， 人們對于房地產開發商 ， 已經沒有任何信任感 。不僅如此 ， 在大眾眼里 ， 房地產開發商幾乎都是奸商 ?？浯笮麄?nbsp;， 延期交房 ， 偷工減料 ， 質量低劣 ， 景區縮水 ， 虛構地鐵 ， 虛構名校 ， 甚至一房多賣等違法違紀現象層出不窮 。即使這樣的開發商 ， 也是好的 。那些挪用資金、甚至卷款跑路的家伙 ， 扔給購房者的爛尾房 ， 才讓大家擔驚受怕 。3、買漲不買跌的心理作怪 房價上漲 ， 大家擔心繼續上漲 ， 就開始搶購 。房價下跌 ， 大家希望繼續下跌 ， 等一等再買 。掙錢那么不容易 ， 誰不想省幾個錢 。這些年的實踐證明 ， 只要房價下跌 ， 房地產市場肯定不景氣 ， 購房者只能越來越少 。這也是房地產開發商 ， 一直在想方設法 ， 不惜花錢雇人做托 ， 造成房子被搶的假象 ， 蒙騙消費者 。4、不少城市限購加碼 ， 讓一部分本來有資格買房的人 ， 失去了購房的資格 大家都知道 ， 2022年以來 ， 不少房地產市場火熱的城市 ， 都加大了調控力度 。如取消了人才購房的制度、延長了社保交納的年限、加大了落戶的時長 ， 對法拍房采取限購 ， 還有 ， 嚴查購房者的首付款來源 ， 嚴查銀行和金融機構違規放貸行為等等 。5、買房子不易 ， 賣房子更難 2022年 ， 以深圳為首的城市 ， 推出了二手房政府指導價 ， 加之不少城市對于增值稅由二年改為五年 ， 對于二手房的限售年限進行延長 ， 致使房子的流通性下降 。房子變現難度增加 ， 讓炒房者加速離場 。6、國家將加大安居房、共有產權房和租賃住房的建設 ， 也是讓很多年輕人不再著急購房的重要原因 。主要原因：1、很多普通的工薪階層 ， 對于買房 ， 已經開始“躺平”隨著房價的飆升 ， 不要說北上廣深一線城市 ， 中心城區的房價動輒十幾萬 ， 甚至幾十萬一個平方米 ， 就是很多二三線城市 ， 好幾萬元一個平方米的房價 ， 也讓他們望房興嘆 。數億人沒有能力購房 ， 就是掏空6個錢包 ， 勉強購買一套房子的人 ， 也被房貸壓迫得喘不過氣來 ， 生活水平嚴重下降 。不少年輕人已經放棄了購房的打算 。房價的下跌和上漲 ， 他們已經不再關注和關心 。2、害怕買到爛尾房子現在 ， 人們對于房地產開發商 ， 已經沒有任何信任感 。不僅如此 ， 在大眾眼里 ， 房地產開發商幾乎都是奸商 ?？浯笮麄?nbsp;， 延期交房 ， 偷工減料 ， 質量低劣 ， 景區縮水 ， 虛構地鐵 ， 虛構名校 ， 甚至一房多賣等違法違紀現象層出不窮 。即使這樣的開發商 ， 也是好的 。那些挪用資金、甚至卷款跑路的家伙 ， 扔給購房者的爛尾房 ， 才讓大家擔驚受怕 。3、買漲不買跌的心理作怪房價上漲 ， 大家擔心繼續上漲 ， 就開始搶購 。房價下跌 ， 大家希望繼續下跌 ， 等一等再買 。掙錢那么不容易 ， 誰不想省幾個錢 。這些年的實踐證明 ， 只要房價下跌 ， 房地產市場肯定不景氣 ， 購房者只能越來越少 。這也是房地產開發商 ， 一直在想方設法 ， 不惜花錢雇人做托 ， 造成房子被搶的假象 ， 蒙騙消費者 。4、不少城市限購加碼 ， 讓一部分本來有資格買房的人 ， 失去了購房的資格大家都知道 ， 2022年以來 ， 不少房地產市場火熱的城市 ， 都加大了調控力度 。如取消了人才購房的制度、延長了社保交納的年限、加大了落戶的時長 ， 對法拍房采取限購 ， 還有 ， 嚴查購房者的首付款來源 ， 嚴查銀行和金融機構違規放貸行為等等 。5、買房子不易 ， 賣房子更難2022年 ， 以深圳為首的城市 ， 推出了二手房政府指導價 ， 加之不少城市對于增值稅由二年改為五年 ， 對于二手房的限售年限進行延長 ， 致使房子的流通性下降 。房子變現難度增加 ， 讓炒房者加速離場 。6、國家將加大安居房、共有產權房和租賃住房的建設 ， 也是讓很多年輕人不再著急購房的重要原因 。

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