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行業|房企現“賠本”退地苗頭 行業增速放緩成共識

日前，宋都股份發布的一則“退地”公告在房地產行業掀起巨大波瀾。公告顯示，該公司全資子公司放棄一宗競得的土地使用權，已繳納的5000萬元預約申請保證金不予返還，涉及金額占公司2020年歸母凈利潤的14.19%。隨后，有傳聞稱，被納入“三條紅線”試點的重點房企拿地金額受到嚴格管控。對此，中國證券報采訪人員多方了解到，在去杠桿背景下，房企投融資受到雙重限制，行業中短期增速放緩已經成為共識。
投融資受限
日前，一則“被納入‘三條紅線’試點的重點房企已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%”的消息在網絡流傳。中國證券報采訪人員向多家房企求證得知，該消息基本屬實。但有頭部房企負責人指出，40%并非全口徑銷售占比，而是權益銷售占比。
即便如此，部分被納入“三條紅線”監管的房企2021年以來拿地占比仍顯露出超標跡象。
中指研究院企業事業部研究副總監劉水指出，2021年以來，房企拿地熱度明顯下降。上半年50家代表企業拿地銷售比均值為29.3%，較去年同期下降12.3個百分點，在“三條紅線”和供地兩集中背景下，房企拿地更趨謹慎。首批12家試點企業拿地銷售比均值為28.8%，低于40%紅線。其中，3家企業略高于紅線，下半年需適當降低拿地力度。與上年同期相比，12家試點企業拿地銷售比均值顯著下降，降幅超10個百分點。拿地銷售比40%紅線對試點企業整體影響較小。
劉水指出，中長期來看，房企融資端、投資端均受到嚴格限制，結合銷售端個人房貸限制，行業發展速度將維持中低速增長。在此背景下，行業整體發展在經歷調整后將更趨良性，行業格局趨于固化，擁有管理紅利的企業有望脫穎而出。
中國證券報采訪人員觀察到，目前已經有房企出現退地現象。
7月20日晚，宋都股份公告稱，公司于2021年7月20日收到了杭州市規劃和自然資源局出具的決定書，公司全資子公司杭州紹輝企業管理有限公司前期獲得的杭政儲出【2021】8號地塊的競得資格取消，已繳納的5000萬元預約申請保證金不予返還，截至目前，公司尚未簽署《杭州市國有建設用地使用權出讓合同》。公告顯示，本次放棄競得的土地使用權，是公司經營管理層審慎考慮市場風險因素，基于公司穩健發展謹慎作出的決策，公司將不排除保留申請行政復議或提起行政申訟的權力。截至目前，公司同期競得的另外4宗地塊均已正常進入開發流程。
公開資料顯示，宋都股份在杭州首批集中土拍共奪得5宗地塊，總價高達45.84億元，超過其2020年營業收入的60%。2020年，宋都股份全口徑銷售金額為207億元，新增總建面積70萬平方米，相比2019年下滑明顯，也直接導致2021年拿地積極性高漲。
新房銷售放緩
克而瑞資管研報顯示，過去一周，TOP100及各梯隊房企整體投資力度均呈現下降態勢，土地成交面積及成交金額也環比下跌7成左右。TOP100、50、30及10房企土地成交面積環比分別下降69%、68%、76%及73%。不止拿地，TOP100及各梯隊房企銷售成交面積及銷售成交金額環比也下降1至3成。其中，TOP30房企銷售成交面積和銷售成交金額環比下降14%和27%，為各梯隊降幅最小。
“購房者貸款限制增加、貸款利率上漲、貸款周期變長是直接導致新房銷售速度放緩的重要原因之一。”某中型房企相關負責人對中國證券報采訪人員表示，“現在融資額度大規模收緊，房企資金鏈過半要依靠銷售回款，但是在購房端進一步收緊的背景下，業務收縮是行業共同面對的局面?！?br />從房企對策看，頭部房企紛紛表態將狠抓回款、加速去庫存作為下半年工作重點。據媒體報道，萬科董事長郁亮在內部會議上提及，要收緊投資，銷售回款是下半年工作的重中之重。

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