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房價|二手房指導價傳言要來，南京房價要胸斬？

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【房價|二手房指導價傳言要來，南京房價要胸斬？】房價|二手房指導價傳言要來，南京房價要胸斬？

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來源： 樓市科學家
最近 ， 各方面開始放風 ， 南京要出臺二手房指導價了 。

NO.1|壹很多城市出臺了二手房指導價 ， 南京作為房地產市場重鎮 ， 市場預期不低 。 目前已經出臺二手房指導價的城市 ， 有深圳、成都、西安、無錫等城市 ， 昨天廣州也出臺了指導價 ， 感覺這個政策已經箭在弦上 ， 不得不發 。 但 ， 南京樓市這個樣子 ， 真的需要指導嗎？

其實 ， 最近兩年 ， 南京的房價漲幅 ， 真的非常一般 。 還有網友戲稱 ， 南京買房跟在大A遨游也差不了太多了 。 即便有一些比較熱的好盤 ， 倒掛也不是太多 ， 首付八成 ， 真正的投資收益率如何 ， 也不好說 。 就二手房存量而言 ， 南京二手房掛牌量已經超過12.9萬套 。 注意 ， 就在上周 ， 這個數字還是12.7萬套 ， 這才過了10天 ， 又增加了2000多套 。 賣房人明顯比較慌 。

12.9萬套 ， 在整個長三角位居第一 。 是人口是南京3倍 ， GDP也是南京3倍的上海二手房掛牌量的7倍 。 即便與蘇州、杭州、合肥等相比 ， 也位居高位 。 幾乎相當于杭州、合肥的兩倍 。

所以 ， 南京二手房市場就這個狀態 ， 再來個二手房指導價 ， 你配嗎？但 ， 怎么說呢 。 南京也剛剛經歷疫情的考驗 ， 現在全速前進 ， 前一陣子輿論方面也有一定壓力 。 為了彰顯房住不炒的決心 ， 出臺一個二手房指導價 ， 也不排除有這種可能 。 畢竟南京行情雖然是大橫盤狀態 ， 但總有一些個別板塊 ， 個別樓盤漲了一些 。 NO.2|貳問題來了 ， 如果出臺二手房指導價 ， 該怎么指導？先拿最新出臺指導價的廣州來研究一下 ， 看看人家到底降了多少？經過研究發現 ， 廣州頭部小區房價 ， 指導價大概比二手房成交價低了30% ， 腰斬不至于 ， 也就是胸斬吧 。 全市有96個二手小區被點名 ， 有了官方給出的交易參考價格 ， 注意 ， 沒有一個價格超過10萬的 。 排在名單第一的保利心語 ， 官方指導價為9.69萬元/㎡ ， 而它在貝殼上的掛牌均價是15.38萬元/㎡ ， 相當于打6折 。 中?；ǔ菫掣鋸?， 指導價在市場價基礎上幾乎打5折 。 排名第三的凱旋新世界 ， 指導價8.8萬 ， 而二手房掛牌價17萬 ， 業主身價直接腰斬 。 也有一些降的不太厲害 ， 整體上大概降了30%左右 。

那么這個漲幅 ， 恰恰是廣州1年前的房價 。 也就是說 ， 廣州的這次二手房指導價 ， 并沒有直接參考廣州當下的廣州房價 ， 而是直接對標廣州一年前的房價 。 問題的關鍵就在如此 ， 廣州的房價過去一年漲幅巨大 ， 很多優質房子漲了30% 。 我們可以發現一個明顯的規律 ， 深圳房價總比廣州上漲更早 ， 更快 ， 更兇 。 但等深圳房價漲完后 ， 廣州總能緊隨其后 ， 慢慢悠悠的把房價漲回來 。 這就是廣州深圳的房價關系 。 所以這次二手房指導價 ， 廣州沒有客氣 ， 就是參考了這一年廣州的房價漲幅 ， 回歸起點 。 你身價怎么起來的 ， 再怎么給你摁回去 。 NO.3|叁廣州的二手房指導價 ， 也給南京疑似指導價 ， 提供了一些思路和借鑒 。 萬一南京非要出這個指導價 ， 該怎么指導合適？首先 ， 80%的板塊的房源 ， 不會出指導價 。 因為這些房子不但一年沒漲 ， 甚至三年沒漲 。 出指導價毫無意義 ， 就是浪費腦細胞 。 所以南京如果要出 ， 也是局部的出 ， 大部分板塊 ， 不出 。 比如市區非學區老破小 ， 高淳溧水六合 ， 要不要出？不會出 。 市區遠一點的板塊 ， 比如龍潭 ， 開發商都快愁死了 ， 優惠一再擴大還賣不動 ， 這樣的板塊 ， 憑啥要出指導價？甚至區位不錯的江浦、老山、高新區、板橋、岔路口、百家湖西、老東山、大學城、青龍山、麒麟科創園、麒麟老鎮、紫東地鐵小鎮、仙林湖、棲霞山東….從北到南轉一圈 ， 這些板塊要不要出指導價？完全沒必要 。 所以 ， 能出指導價的板塊 ， 最多是學區房+一線、新一線板塊 。 其他統統不配 。 即便是一線、新一線板塊 ， 也未必所有都能上榜 。

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