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租房|明年起，房屋出租統統按“新規”辦，差別大，房東、租房人需留意

房子，作為老百姓的生活必需品，一直受到國家的重視，先后提出了“房住不炒”和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”政策，效果也是比較明顯的，根據最新統計信息顯示，雖然個別城市房價還有小幅上漲，但整體上趨于平穩，漲跌幅都不太明顯。從近期一系列城市相繼出臺新的樓市調控措施看，國家仍舊在朝著房地產健康平穩發展方向、實現人人住有所居而繼續努力。租房|明年起，房屋出租統統按“新規”辦，差別大，房東、租房人需留意

房屋租賃，作為房地產市場不可分割的部分，同樣也在衡量著市場的健康程度，比如租售比，同時也與億萬人的居住問題相關。根據相關數據顯示，目前我國租房人數已超過2億，占城鎮人口近1/4，健康穩定的租賃市場關系到人們的幸福指數，而清晰可靠的法律制度是保障“居住權”的基礎。從2021年1月1日開始施行的《民法典》新規中，關于房屋租賃方面進行了新的約定，與此同時，現行租房法律依據《合同法》隨即廢止。從租賃新規的內容看，相較于《合同法》體現出較大差別，涉及到我們常常遇到的房屋租售、轉租等，特別是居住權、租房人優先購買權限制等制度的創新設立等等，這些都與我們租房人和出租人利益息息相關。在享有權利的同時，也要注意其中的法律風險，下面我們來看看相關的房屋出租規定。租房|明年起，房屋出租統統按“新規”辦，差別大，房東、租房人需留意

>第一，房屋租賃期滿后，租房人享有優先租賃權。>第734條規定：租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。很多人之所以咬牙買房，除了可能在享有的學區、資產增值方面存在不確定性方面外，一個重要的原因就是始終有一種居無定所的感覺，總認為房東隨時可能趕自己走。但從明年1月1日起，這種情況就不存在了。在同等條件下，原租房人享有優先承租的權利。當然，這里不是說合同期滿后房東不可以漲房租啥的，比如房東根據市場情況，計劃統一漲200元/月，公開向市場放租，如果原租房人還愿意繼續承租，那么，這個時候就應該優先給他續租，而不得再租給別人。所以，只要租房人愿意繼續按照市場水平租房，房子就可以一直租下去，除非房東收回房屋不再對外出租。這里需要提醒的是，如果租房人不愿按照市場水平租房，這種優先權自然也就喪失了。租房|明年起，房屋出租統統按“新規”辦，差別大，房東、租房人需留意

>第二，設立居住權的房屋不得出租。>第369條：居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。居住權，是指居住權人有權按照合同約定，對他人房屋享有占有和使用的權利，是一種用益物權。居住權設立需要同時滿足兩個條件，一是以書面形式訂立居住權合同，二是向登記機關申請居住權登記。當房屋被設立居住權以后，即使租房人與出租人簽訂了租房合同，仍然視為無效。為了預防類似風險，租房人可到登記機關去查驗該房屋是否有設立居住權，以避免不必要的損失。即便如此，為以防萬一，建議租房人在與房東簽訂租房合同時，讓房東寫一份承諾書，注明該房屋未設立居住權，在租賃期間也不得設立居住權，否則承擔具體數額的違約補償。租房|明年起，房屋出租統統按“新規”辦，差別大，房東、租房人需留意

>第三，租房人享有優先購買權，但受制于近親屬優先購買權。>第726條：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。在現行合同法中，規定了租房人擁有優先購買的權利，但在實際生活中，如果想把房子賣給自己的父母、兄弟等，還需要租房人放棄購買權，似乎顯得不合常理，有悖于公序良俗。所以，在這次民法典規定中，對租房人的優先權作出了一定限制，如果出租人將房屋賣給近親屬，近親屬優先權高于租房人優先權，即近親屬買賣房屋不受租房人優先權限制。同樣，對共有房屋優先購買權也作了限制。例如A和B共有房屋產權，將房屋租給C，若A想把自己那份賣掉，同等條件下，那么B就享有優先購買權，租房人C不享有優先購買權。需要注意的是，對租房人享有的購買優先權作了一定時間限制，如果在15日內未明確做出要購買意思表示，則視為放棄購買優先權。

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