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四川省物業(yè)管理?xiàng)l例解讀

生活百科業(yè)主

一、物業(yè)費(fèi)說漲就漲?這14項(xiàng)事項(xiàng)由業(yè)主共同決定
物業(yè)服務(wù)人可以自行調(diào)整物業(yè)費(fèi)嗎?物業(yè)服務(wù)人不稱職，業(yè)主能否對(duì)其進(jìn)行解聘?對(duì)此，《條例》明確了14項(xiàng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)：
1、制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
2、制定和修改管理規(guī)約;
3、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
4、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人;
5、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
6、籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
7、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
8、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng);
9、在物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共空間安裝個(gè)人身份和生物特征識(shí)別設(shè)備;
10、物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分與調(diào)整;
11、實(shí)施自行管理;
12、物業(yè)費(fèi)調(diào)整;
13、設(shè)立業(yè)主代表大會(huì)以及確定其職責(zé);
14、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng) 。
《條例》提出，業(yè)主共同決定事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決 。其中，第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意;其余事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意 。
二、業(yè)主大會(huì)開不了?街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)設(shè)立
《條例》明確，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)的設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆 。符合下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：
1、交付的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上或者交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十以上;
2、首套房屋交付已滿二年且交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之二十以上;
3、前期物業(yè)服務(wù)合同到期前九十日或者前期物業(yè)服務(wù)合同依法解除的 。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告 。建設(shè)單位未按時(shí)書面報(bào)告設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)二十名以上業(yè)主聯(lián)名可以向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng)，并提供業(yè)主身份證明材料 。建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組籌備工作和召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議給予配合，不得阻擾 。
《條例》還明確，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān) 。老舊小區(qū)以及建設(shè)單位已經(jīng)不存在的物業(yè)服務(wù)區(qū)域籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，縣(市、區(qū))人民政府可以給予補(bǔ)助 。
而對(duì)于不能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，專有部分面積占比百分之十以上的業(yè)主且人數(shù)占比百分之十以上的業(yè)主可向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出書面申請(qǐng)，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組建該物業(yè)服務(wù)區(qū)域的物業(yè)管理委員會(huì) 。
三、共有部分收益該歸誰?設(shè)立業(yè)主共有資金賬戶進(jìn)行管理
《條例》提出，利用共有部分開展經(jīng)營活動(dòng)，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)管理，也可以以合同方式委托物業(yè)服務(wù)人或者其他經(jīng)營主體經(jīng)營 。利用共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，收益屬于業(yè)主共有 。共有部分收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬 。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金賬戶，共有部分收益應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)入該賬戶 。共有資金賬戶由業(yè)主委員會(huì)管理 。
《條例》明確，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告業(yè)主共有部分的經(jīng)營收益收支情況和建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金使用情況，且每半年至少公示一次 。
四、強(qiáng)制業(yè)主刷臉進(jìn)小區(qū)?物業(yè)服務(wù)人的這些行為被禁止

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