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長坡薄雪 | 順豐房托，先行者的冷風(fēng)( 三 )

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長坡薄雪 | 順豐房托，先行者的冷風(fēng)

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數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理
王衛(wèi)也曾在順豐房托半年報(bào)中提及，關(guān)鍵增長動(dòng)力主要來自“根據(jù)一項(xiàng)優(yōu)先購買權(quán)向順豐控股收購可增加收益的現(xiàn)代物流物業(yè)” 。
從物業(yè)所處區(qū)域看 ， 根據(jù)世界銀行發(fā)布的物流績效指數(shù)報(bào)告，香港物流行業(yè)在2012年至2018年年度總排名中位居前十，尤其是國際運(yùn)輸作為香港最大的優(yōu)勢，期間平均排名僅次于比利時(shí)、瑞典；內(nèi)地則排名27 。
香港物流業(yè)同樣成為近兩年各方資本扎堆的領(lǐng)域，包括2022年5月華潤以總價(jià)46.2億港元收購嘉里建設(shè)旗下柴灣、沙田倉庫；7月，ESR以52.57億港元投得葵涌物流地塊 。
不過，翟廸強(qiáng)接受觀點(diǎn)新媒體專訪時(shí)透露，順豐在香港已沒有其他大的投資物業(yè)，收購比較大型、有規(guī)模、現(xiàn)代化物流倉的機(jī)會(huì)也比較少 。
因此，順豐房托主要投資將集中在內(nèi)地 。該基金表示，2022年下半年房托管理人將聚焦于分布內(nèi)地不同城市且以順豐控股股份為主要租戶并帶來穩(wěn)定收入來源的物業(yè) ， 借此擴(kuò)大投資組合 。
內(nèi)地物流業(yè)由于供應(yīng)較多，租金層面相比香港有相當(dāng)大差距 。順豐房托布局的城市中，2021年底佛山現(xiàn)代物流物業(yè)平均租金約為每天每平方米人民幣1.20元，蕪湖整體租金約為每天每平方米人民幣0.80元 。
租金回報(bào)情況則截然不同，香港物流倉租金回報(bào)3-4% ， 內(nèi)地物流項(xiàng)目特別是高標(biāo)倉達(dá)到5-6%屬于常見現(xiàn)象 。順豐房托傾向于購買內(nèi)地物業(yè)，特別是二三線城市物業(yè) ， 租金回報(bào)可能達(dá)到6-7% 。
按照順豐房托2022年上半年的說法，順豐于內(nèi)地的物流倉開發(fā)，已落成或在短期內(nèi)會(huì)落成的總土地儲(chǔ)備差不多900萬平方米，已落成的有500萬平方米，當(dāng)中比較成熟的物業(yè)有十幾個(gè) 。收購集團(tuán)資產(chǎn)主要考慮已落成并營運(yùn)的物業(yè)，出租率要達(dá)7成或以上的穩(wěn)定水平，并希望集團(tuán)為主要租客 。
順豐房托亦多次提及，希望上市兩年內(nèi)將資產(chǎn)包由60億變成120億元 。從可行度分析 ， 該計(jì)劃可能面臨不小的挑戰(zhàn) 。
長坡薄雪 | 順豐房托，先行者的冷風(fēng)

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數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理
一方面是資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)限制 。港交所相關(guān)規(guī)則優(yōu)化后，將REITs負(fù)債率上限提高到50%，順豐房托2022年6月底負(fù)債率由年初到30.6%升至34.5% ， 以此計(jì)算該基金僅有約12.14億港元加杠桿空間；計(jì)入期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物3.60億港元，該基金約可再收購3個(gè)等同長沙物業(yè)（收購價(jià)4.93億港元）的項(xiàng)目 。
更何況，順豐房托管理層曾表示短期只想維持40%負(fù)債率，中期不希望達(dá)到45%，主要由于一旦太進(jìn)?。鏌導(dǎo)壑黨魷值髡贍艿賈賂赫蝕锏?0% 。
在此情況下，要做大型收購繼續(xù)需要依靠股本融資，由于該融資方式籌集的資金屬于權(quán)益資本，可以提高資本率、降低負(fù)債率 ， 反過來也進(jìn)一步放大債權(quán)融資的空間 。而股本融資同樣有門檻，若配股價(jià)格低于賬面資產(chǎn)凈值，會(huì)攤薄每股凈資產(chǎn)，并影響股價(jià)表現(xiàn) 。
2021年5月上市破發(fā)以來 ， 順豐房托股價(jià)近一年持續(xù)走低，11月以來有所回升，但也只有不到3港元的水平 。截至2023年1月4日收盤 ， 該基金報(bào)收3.01港元，相當(dāng)于中期每股應(yīng)占資產(chǎn)凈值5.13港元的58.67%，總市值也僅有24.08億港元 。
這本身形成一個(gè)循環(huán) ， REITs要擴(kuò)大規(guī)模就一定要做股權(quán)、債權(quán)方面的融資，若股市發(fā)展不好 ， 做不到股本融資就發(fā)展不了 。
至今，順豐房托仍未正式推出股本融資方面的計(jì)劃 。

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