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編者按：每個時代，每個行業(yè) ， 都會有一條正確的坡道 。
2022年，中國經(jīng)濟三駕馬車都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，出口、消費、房地產(chǎn)在時局變化中不斷調(diào)整，尋找重啟與復蘇的道路 。
為了檢視過去及展望未來 ， 觀點新媒體策劃和推出最新一期年度報道——“長坡薄雪”，全面深度報道房地產(chǎn)及關聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈的標桿企業(yè)，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會在哪里？
與此同時，我們繼續(xù)對話具有全球視野和豐富經(jīng)驗的經(jīng)濟學家，從他們的角度 ， 解讀中國經(jīng)濟與各行各業(yè)的未來機會 。
觀點網(wǎng) 作為港交所首只以物流地產(chǎn)資產(chǎn)為主的REITs，順豐房托自申請上市就獲得了支持，不僅實現(xiàn)快速過會，還引入東方資管及加拿大背景的投資基金作為戰(zhàn)投 。
從2021年5月17日掛牌破發(fā)開始，順豐房托便基本處于估值走低的狀態(tài) 。
截至2023年1月4日，該基金報收3.01港元 ， IPO以來跌幅錄得39.56% 。受估值拖累，順豐房托年化分派收益率達到8%，是目前收益率最高的倉儲物流類REITs之一 。
另一邊廂，是方興未艾的內(nèi)地基礎設施公募REITs市場 。
就在順豐房托上市后不足半個月 ， 首批9只REITs正式啟動發(fā)行工作 。在政策支持下，越來越多企業(yè)參與這場資產(chǎn)證券化熱潮，嘉實京東倉儲基礎設施REIT獲批后，滬深兩地交易所將累計有25只REITs 。
相比于順豐房托 ， 內(nèi)地發(fā)行的基礎設施公募REITs更受投資者追捧，比如下半年華夏基金華潤有巢REIT網(wǎng)下認購倍數(shù)高達213.24倍 。同時截至1月4日，已上市的24只REITs經(jīng)歷回調(diào)后仍錄得IPO以來平均14%的漲幅 。
于不同的節(jié)點做出的不同抉擇 ， 最終會醞釀出不同的結果 。
盡管二級市場情緒暫未對順豐房托實質(zhì)經(jīng)營產(chǎn)生影響，該基金亦在積極尋求物流地產(chǎn)風潮下進一步擴大內(nèi)地新經(jīng)濟資產(chǎn)組合，但估值問題仍形成了一道枷鎖，限制了發(fā)起大型收購的空間 。
股價與資產(chǎn)
順豐房托自2021年2月10日首次向港交所遞交招股書，4月23日便迅速獲得批準 。同年5月5日起招股 ， 計劃發(fā)售5.2個基金單位，10%用作公開發(fā)售，共計集資約25.896億港元 。
至2021年5月14日招股結束，順豐房托最終定價4.98港元，香港公開發(fā)售認購倍數(shù)約5倍，國際配售認購倍數(shù)約3倍 。投資者參與熱情不高也預示了登陸資本市場的走勢，3天后該基金上市破發(fā)，低開4.49港元，較發(fā)售價跌約9.84% ， 而收盤報于4.17港元 ， 較發(fā)售價跌16.27% 。
為此 ， 順豐控股董事長兼順豐房托主席王衛(wèi)曾在2021年年報表態(tài)：“雖然上市后出現(xiàn)的股票市場調(diào)整對順豐房托的基金單位價格表現(xiàn)造成影響，但我們堅信順豐房托可取得長期可持續(xù)增長 ?！?br /> 從經(jīng)營情況看，順豐房托基本達到了主席所提的可持續(xù)增長目標 。2018-2020年旗下香港、佛山、蕪湖三個物業(yè)錄得收益年復合增長4.4%；2021年上市后錄得收益2.44億港元，主要由于記賬時間為4月29日至12月31日 ， 若以2022年月平均收益測算，完整年度收益或有望突破3.6億港元 。
2022年上半年，得益于現(xiàn)有租戶持續(xù)擴大租用面積，加上順豐控股占用整個投資組合可出租面積的78.8%，順豐房托的經(jīng)營表現(xiàn)有所改善 。
期內(nèi)，該基金錄得收益1.98億港元 ， 受公允值增加2.10億港元的影響 ， 凈溢利（分派2021年收益前）約達2.75億港元 。
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