決定住房居住體驗的因素非常多，通常把決定居住體驗的因素分為外部因素和內部因素。
所謂外部因素，就是房子之外的一些影響因素，常見的外部因素有房子所處的城市和地段，房子周圍的配套設施，還有小區的物業服務水平等，這些都是影響住房居住體驗的外部因素。
而內部因素指的是房子本身的一些條件，比如房子所在的樓層，房子位于樓層的位置（東戶、西戶還是中戶），住房面積的大小，還有就是戶型的好壞等，這些都是影響住房居體驗的內部因素。
不管是房子的外部因素，還是房子的內部因素，都會對住房本身的價值和居住體驗有非常大的影響。不過外部因素主要決定房子的價值，比如城市和地段基本上決定了房價的等級；而內部因素主要決定房子的居住體驗，比如房子所在的樓層影響采光條件和通風條件非常影響居住體驗。
對于剛需購房者來說，外部因素基本上比較容易選擇，購房者基本上可以根據自己的購房能力來選擇相應的城市和地段以及什么樣的配套設施。對于剛需來說，比較難選擇的是房子的內部因素，并且剛需購房者也比較重視居住體驗，因此內部因素的選擇才應該是剛需購房者最應該重視的。
并且筆者認為在上文中提到的內部因素中，最關鍵的就是住房的戶型，因為戶型對居住體驗的影響最大也最直接，因此對于購房者來說，戶型的選擇非常重要。一位有著多年工作經驗的售樓小姐表示：如果房子戶型有這4個特點，恭喜你買到了真正的好戶型。
第一：客廳窗戶（陽臺）正對餐廳窗戶（陽臺）
南北通透戶型基本上好戶型的標配，如果不是南北通透戶型，基本上很難被稱為真正的好戶型。當然南北通透有非常嚴格的要求，并非南面有窗戶北面也有窗戶的戶型就是南北通透戶型，當然如果購房者對南北通透戶型不夠了解的話，售樓人員口中的所有戶型都是南北通透戶型。
南北通透戶型的“通透”主要指的是兩個方面的通透，首先是客廳和餐廳南北“通透”，還有兩個正對的臥室南北“通透”。其中最為關鍵的就是客廳和餐廳南北通透，廣義上來講，只要客廳和餐廳南北通透，基本上就可以稱為南北通透戶型。因為客廳和餐廳通透基本上就意味著室內有非常好的通風環境，這樣臥室的空氣環境也不會太差。
因此只要戶型是客廳和餐廳南北通透，基本上就算南北通透的戶型。首先要求客廳和餐廳南北方向正對，最好不要有錯位，有錯位的話會影響空氣流通；另外客廳一側的窗戶（陽臺）和餐廳一側的窗戶（陽臺）也應該正對，這樣才能真正實現客廳和餐廳南北通透。
因此購房者在買房的時候，只需要根據客廳和餐廳的位置以及客廳窗戶（陽臺）和餐廳窗戶（陽臺）是否正對來判斷房子是否南北通透，一般臥室南北通透的意義不大。明白了如何判斷南北通透戶型，以后不用再擔心買房的時候被售樓人員忽悠。
第二：面積大小適宜且三居室的戶型
房產大佬王健林曾建議購房者：買三不買二，面積不要超過110平，這一句簡短的話基本上成為了很多人心目中的買房箴言。買三不買二就是建議購房者盡可能購買三居室的房子，同時避開兩居室的房子，而面積不要超過110平則是建議購房者不要購買面積太大的房子，當然也不要購買面積過小的房子，面積過小的房子會給人一種壓抑感，降低居住體驗。
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