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今天跟大家聊一下黃埔回遷房買賣的那些事 。
不少朋友問過我 ， 回遷房能不能買來投資？畢竟便宜！對比隔壁商品房價格便宜一半不止 ， 享受同等配套 ， 部分回遷房還可以直接入讀開發商配建的名校 。
當你問出這個問題的時候 ， 我肯定是不建議了 ， 回遷房這條賽道專門殺生 ， 不熟就不玩 ， 熟的人是不會這么問的 。
不可否認 ， 確實有那么一批人專門炒作回遷房獲取過暴利 ， 但我相信這種偏門的投資賽道不適合在座99%的朋友 。
就好像有人去做二房東 ， 有人去玩老破小鳳變冰 ， 也能玩得風生水起 ， 告訴你方法去實操 ， 你也不一定能賺錢 。
最重要的是 ， 大部分人買回遷房 ， 都不知道自己買的是哪種回遷房 。
（以下內容只針對非村民買家）
一般來說 ， 回遷房有兩種：一種是買村民回遷指標；一種是買的實物回遷房 。
一、村民回遷指標
第一種情況就是村民將自己手上的回遷房指標賣出去 ， 然后跟買家簽訂房屋買賣合同書 ， 這種指標價格是最低的 ， 風險也是最高的 。
風險點：
1
合同是沒有法律效力的 ， 你買的是一個指標 ， 你連房屋所在地在哪你都不知道 ， 因為還沒抽簽搖號分房 ， 回遷房地塊是集體用地 ， 能否轉國有土地也不能確定（集體用地不能交易給外村人） ， 已經有過案例判決這種合同是無效的 。 官方也明確說過 ， 禁止市場炒作回遷房指標買賣 ， 回遷房初衷是給村民遷回原址 ， 居有定所 ， 不是給市場拿去炒作的商品 。
2
周期太長 ， 舊村改造從拆村到建設 ， 再到辦證 ， 再到解除限售期 ， 每一步都是漫長的歲月 。
舊村建設現在明顯放緩了 ， 官方也明令禁止大拆大建 ， 對舊村改造的進度會放緩 ， 審批會更加嚴謹 ， 已經有文件等出來 ， 這里就不放了 。
辦證 ， 要知悉一點 ， 不是所有回遷房都可以辦紅本 ， 能不能辦開頭時村委也會跟開發商、政府那邊談 ， 即使能辦 ， 也不是收樓后馬上下證 ， 要排隊 ， 時間官方把握 。 要相信：官方最不想看到的是天量回遷房紅本上市交易 ， 對當地的商品房無疑就是一記重錘 ， 商品房價格上不去 ， 拍地也不會好過 。
限售期 ， 這個就更長了 ， 之前出過一份號稱黃埔舊村改造3.0版本的文件 ， 抬頭很長就不列了 ， 戳重點給大家看 。
3
只能一次性付款 ， 不能貸款 ， 因為還沒有房本下來 ， 那就不能跟銀行貸款 ， 雖然總價低 ， 但也只能全款給 。 無杠桿不投資 ， 房產投資的魅力 ， 更多是在于杠桿 。
除此之外 ， 本金的風險不容忽視 ， 后面萬一回遷房價格升上去了 ， 村民不賣毀約 ， 吃虧也是買家；最糟糕的是 ， 遇到一個周身欠債的村民 ， “爛命”一條 ， 玩個“一房多賣” ， 一個指標作假賣幾次給好幾個買家 ， 錢撈一筆逃命天涯 ， 到時候找誰說理去？別忘了 ， 平時我們買正規二手房（假如說500萬吧） ， 在過戶之前 ， 也就給個十來萬的定金就差不多了 ， 絕不會給個百萬大定讓自己徒增風險 。
二、實物回遷房
第二種情況就更復雜 ， 分成紅本出來前跟紅本出來后 。
紅本出來后就很好理解 ， 回遷房出了房產證后 ， 正常上市交易沒問題 ， 不過 ， 回遷房都到了這一步了 ， 價格能便宜到哪里去？參考琶洲新村回遷房的報價 ， 更讓人腦殼疼的是 ， 回遷房的價格很模糊 ， 村里面的中介專門殺生 ， 看客報價 。 這趟渾水你敢碰不？
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