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房企|土拍研報二輪土拍品質(zhì)管控頻現(xiàn)背后解讀

土拍

焦點研究院·土拍研報
主題 ：二輪土拍品質(zhì)管控頻現(xiàn)背后，市場加劇分化，政策監(jiān)管填補漏洞
研究員：趙文浩
近期，第二輪集中供地正式公告逐步公布，越來越多的城市在出讓政策加入了對于品質(zhì)住房的要求。在第一輪集中供地中，僅有個別城市出臺相關(guān)政策，二者形成了鮮明的對比。焦點研究院對近期出臺的相關(guān)品質(zhì)政策進行梳理，總結(jié)了該政策的特點，力求對該政策對市場的影響進行分析，并對后續(xù)房企投資提供借鑒。
各地推廣力度不一，重點加強施工管理
焦點研究院數(shù)據(jù)顯示，在集中供地城市中目前已有8個城市對品質(zhì)住宅提出了要求，我們將這些政策為競品質(zhì)，定品質(zhì)，給出品質(zhì)住房的指導(dǎo)意見3類加以整理描述。
1.競品質(zhì)政策
目前設(shè)置競品質(zhì)出讓要求的有四個城市，分別為北京、沈陽、杭州和青島，由于沈陽暫未發(fā)布相關(guān)細(xì)則，現(xiàn)對3個城市的競買細(xì)則進行梳理。


房企|土拍研報二輪土拍品質(zhì)管控頻現(xiàn)背后解讀


數(shù)據(jù)來源：焦點研究院，各地自然資源局網(wǎng)站
比較三者可以知道，品質(zhì)住宅都包含綠色建筑、裝配式建筑和宜居技術(shù)應(yīng)用的要求。各個城市方面，杭州方面加強了對于配套用房和物業(yè)方面的要求，和杭州稍顯不同的是青島在第二批集中供地中，僅有3個主要評判維度，而北京的評分維度則較為細(xì)化。
2.定品質(zhì)政策
和上述4個城市不同的是，南京和成都這兩個城市在第二批集中供地中提出了定品質(zhì)的出讓政策，成都品質(zhì)住房的執(zhí)行細(xì)則主要是針對共用部分和套內(nèi)空間室外環(huán)境3個方面的設(shè)計和規(guī)劃提出了明確的要求。南京和成都類似，在既有的建筑規(guī)范基礎(chǔ)上，主要加強對公共空間再優(yōu)化、建筑設(shè)計再升級、停車設(shè)施保安全三個方面加強監(jiān)管。和上述競品質(zhì)政策不同的是，定品質(zhì)政策更具有強制性，但是在具體要求方面和競品質(zhì)的評判標(biāo)準(zhǔn)則稍顯寬松。
3.給出品質(zhì)住房的指導(dǎo)意見
蘇州和無錫在集中供地的出讓文件中并未對品質(zhì)住宅提出了明確要求，但是在今年上半年提出了品質(zhì)住宅建設(shè)的試行指引通知,對于后續(xù)集中供地過程中的住宅的建設(shè)給出了多重規(guī)范要求，總體指導(dǎo)方針為健康舒適、生活便利、綠色設(shè)計、環(huán)境宜居的人性化住宅設(shè)計等?？梢灾篮罄m(xù)有可能發(fā)生更改，對于品質(zhì)住宅總體上還在探索實行階段。


房企|土拍研報二輪土拍品質(zhì)管控頻現(xiàn)背后解讀


數(shù)據(jù)來源：焦點研究院，各地政府網(wǎng)站
調(diào)控密集市場趨緊，政策出臺防患于未然
該政策在第二批集中供地中推行是有政策調(diào)控背景的，屬于政策打補丁的類型。2020年以來，三道紅線和貸款集中度管理等政策逐步實施，融資利率升高和渠道受阻變?yōu)楝F(xiàn)實。再加上第一批集中供地地價上揚，穩(wěn)地價不及預(yù)期，限房價政策頻出，這些因素綜合到一起使得項目的利潤壓擠比較嚴(yán)重。在以后的市場環(huán)境下，不排除為了獲取利潤，部分房企降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，該政策的出臺有力的填補了后續(xù)市場監(jiān)管的空白。


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數(shù)據(jù)來源：焦點研究院，各地自然資源局網(wǎng)站
政策出臺加劇分化，品牌房企機會更多
毫無疑問，該類政策的實施對于融資端和產(chǎn)品端都會產(chǎn)生壓力，預(yù)估熱點城市持續(xù)分化。一方面，注重品質(zhì)住宅政策的推廣會使得競拍門檻變高，部分房企無力應(yīng)對較為高標(biāo)準(zhǔn)的建造要求，在這類地塊的競拍中會被逐步邊緣化。像在北京的競品質(zhì)地塊中，有7宗進入報高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案階段，最終拿地企業(yè)均為百強房企。此外品質(zhì)住宅的建造成本較普通住宅偏高，對于企業(yè)融資端亦是一個考驗。預(yù)計在第二批集中供地中，采用該類政策的熱門城市市場會繼續(xù)分化。

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