??樂居財(cái)經(jīng)訊 嚴(yán)明會(huì) 1月10日，中達(dá)研究近日發(fā)表專題研報(bào)《從核心城市樓市看地產(chǎn)銷售趨勢(shì)》。據(jù)該報(bào)告，深圳市場(chǎng)領(lǐng)先全國(guó)商品房成交量?jī)r(jià)變動(dòng)，二手房市場(chǎng)變化更為敏感。
??2011年來(lái)，除因棚改貨幣化安置等為下沉市場(chǎng)帶來(lái)大量購(gòu)房需求的時(shí)期以外，各線城市的商品房單月銷售面積增速、新房及二手房?jī)r(jià)格變化走勢(shì)均呈現(xiàn)出一定的一致性，同時(shí)各線城市的變化時(shí)間存在一定差異：一線城市商品房成交量?jī)r(jià)變動(dòng)領(lǐng)先全國(guó)約2個(gè)季度，且二手房的變動(dòng)領(lǐng)先于一手房約1-2個(gè)月。深圳為一線城市中商品房市場(chǎng)變化最為領(lǐng)先的城市：近年一線城市新房市場(chǎng)拐點(diǎn)未呈現(xiàn)明顯差別，但深圳二手住宅成交量?jī)r(jià)的變動(dòng)明顯領(lǐng)先于其他一線城市，如2017年/2020年深圳二手住宅單月成交面積同比增速分別領(lǐng)先其他一線城市約6個(gè)月/2個(gè)月回正，2019-2020年二手住宅價(jià)格領(lǐng)先其他一線城市約1年企穩(wěn)回升。
【 中達(dá)證券|中達(dá)證券：深圳樓市出現(xiàn)觸底跡象，全國(guó)銷售有望年中復(fù)蘇】??供需缺口、房地產(chǎn)金融化等綜合因素驅(qū)動(dòng)了深圳市場(chǎng)的領(lǐng)先性。1)較大的供需缺口驅(qū)動(dòng)剛需群體對(duì)市場(chǎng)變化更為敏感：良好的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、寬松的落戶政策等為深圳帶來(lái)了大量人口，2015-2020年新增常住人口合計(jì)約440萬(wàn)人;同時(shí)，2015-2020年深圳商品住宅批售面積僅約2942萬(wàn)方。較大的供需缺口一定程度上使得剛需、剛改等人群對(duì)政策和市場(chǎng)變化更為敏感。2)部分投機(jī)購(gòu)房群體違規(guī)炒作帶動(dòng)深圳市場(chǎng)變動(dòng)：過(guò)去深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在部分違規(guī)炒作群體，房地產(chǎn)金融化的發(fā)展也使得深圳市場(chǎng)對(duì)政策變化更為敏感。
??深圳新房成交面積有所回升，市場(chǎng)熱度尚待恢復(fù)。2021年2月二手房參考價(jià)機(jī)制的出臺(tái)在一定程度上影響了深圳的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，疊加2021年Q1-Q2新房供給偏少(深圳樂居數(shù)據(jù)顯示2021年Q1-Q2合計(jì)約1.5萬(wàn)套，Q3和Q4分別約1.6萬(wàn)套和1.8萬(wàn)套)，Q2深圳商品住宅成交面積處近三年低位。進(jìn)入下半年后，推盤規(guī)模提升、按揭放款提速、部分樓盤促銷等帶動(dòng)深圳新房成交面積有所回升;然而，對(duì)后續(xù)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期和對(duì)期房交付的擔(dān)憂等因素使得深圳新房市場(chǎng)的熱度尚未恢復(fù)，部分網(wǎng)紅樓盤的打新熱度明顯下滑、近月的新房成交面積也有所波動(dòng)、深圳新房成交面積同比增速2021年以來(lái)仍呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。
??深圳二手房市場(chǎng)出現(xiàn)觸底跡象，全國(guó)銷售有望于年中出現(xiàn)復(fù)蘇。2021年Q4以來(lái)，深圳二手房市場(chǎng)出現(xiàn)一定觸底跡象：一方面，11月起深圳二手住宅成交面積有所回升;另一方面，近期深圳二手住宅成交價(jià)格逐步趨近于參考價(jià)(根據(jù)樂有家的數(shù)據(jù)，2021年8月起深圳二手住宅成交價(jià)與參考價(jià)偏差10%以內(nèi)的房源比例開始明顯提升，2021年10-12月分別達(dá)到55%、56%和49%，明顯高于參考價(jià)出臺(tái)初期的約10%)。二手房成交價(jià)與參考價(jià)趨同在一定程度上反映出深圳市場(chǎng)對(duì)住房?jī)r(jià)格的預(yù)期正更趨平穩(wěn)，在此環(huán)境下二手住宅成交面積的回升或更源于合理剛需的支撐，深圳二手房市場(chǎng)有望企穩(wěn)。在深圳二手房市場(chǎng)過(guò)去的領(lǐng)先性和2021年深圳住宅用地供應(yīng)規(guī)模保持相對(duì)充裕(全年成交住宅類用地規(guī)劃建面約513萬(wàn)方、2012-2019年合計(jì)約576萬(wàn)方)的背景下，未來(lái)數(shù)月深圳的新房成交規(guī)模也有望在二手房市場(chǎng)情緒的傳導(dǎo)和充足的新房供應(yīng)下有所回暖;根據(jù)一線城市新房市場(chǎng)對(duì)全國(guó)新房銷售情況轉(zhuǎn)向的領(lǐng)先性(一線新房市場(chǎng)通常領(lǐng)先全國(guó)約2個(gè)季度)，全國(guó)新房銷售或有望在年中出現(xiàn)復(fù)蘇。
??風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策及疫情防控政策存不確定性;部分公司信用狀況可能影響項(xiàng)目交付及購(gòu)房者信心。
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