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深圳市|房地產進入轉型期：康養、文旅地產或成黑馬

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深圳市|房地產進入轉型期：康養、文旅地產或成黑馬

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“認房又認貸”、“最長貸款期限由30年縮短至25年”、“二套房首付提高至60%”……連日來北京、廣州、鄭州等地一系列樓市調控措施讓正在看房、琢磨買房的朋友被打了個措手不及 。 還要不要買?又該什么時候買?回答這些問題前有幾個樓市正在呈現的發展趨勢買房的朋友得先把握 。1
一線城市全面進入存量房時代
【深圳市|房地產進入轉型期：康養、文旅地產或成黑馬】對比此輪調控各大城市出臺的政策論最嚴厲非北京莫屬:居民家庭名下在本市已擁有1套住房以及在本市無住房但有房貸款記錄的購買普通自住房的首付款比例不低于60%購買非普通自住房的首付款比例不低于80%……
嚴厲調控會否帶來房價應聲而落?在一些業內人士看來類似北京、上海、深圳這樣的一線城市未來樓市將繼續趨于平穩市場分化進一步加快 。 一線城市土地資源稀缺新房供應越來越小市場正在進入存量房時代 。 數據顯示北京2020年二手房銷售套數是新房的4.7倍上海和深圳二手房與新房銷售套數比分別是3.4倍和2.4倍 。
這樣的背景下一線城市新房產品將呈現三個趨勢一是高端化二是大戶型化三是科技化 。 以北京僅存的少數新盤之一的中冶德賢公館為例這個位于南四環的項目以187平米三居和214平米四居為主配備動態舒適度控制、物聯網智慧社區、個性化醫療檢測等六十多項科技系統 。

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環一線、強二線城市在全國市場中的作用將不斷強化
一線城市樓市收緊以及成交轉淡將會促使需求外溢環一線地區以及部分熱點二線城市有望成為樓市成交中心 。 中國指數研究院報告認為隨著城市軌道交通日益完善一線城市郊區及周邊縣市與核心城區通勤時間縮短將更有利于需求向周邊擴散緩解一線城市的房價壓力新一輪機會中一線城市周邊區縣仍將是布局價值點 。
“一線城市周邊縣市以及熱點二線城市蘊藏的投資價值依然誘人 。 ”據知名開發企業中冶置業有關負責人說 。 中冶置業在近期發布的中國房地產百強研究中躍升至第42位為近兩年百強研究中提升速度最快的企業之一同時在百強企業盈利性TOP10中位列第5位 。
事實上開發商已經在環一線、強二線城市土地市場大量落子數據顯示過去一年一線城市住宅用地成交量大幅下降50.9%而熱點二線城市土地成交量則大幅攀升超六成 。 以中冶置業為例這家近年來無論是成交量還是盈利都快速攀升的地產商圍繞京津冀、長三角、珠三角地區加大土地拓展力度深耕市場需求旺盛的一二線城市獲得北京、天津、廣州、珠海、石家莊等城市優質地塊截至2016年底土地儲備就已超過1000萬平米 。

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樓市長期需求走勢如何?還得緊盯“小學生”
基于市場供求從更加長的時間段考量未來全國各地城市市場長期需求將與“小學生增速”息息相關 。
研究數據顯示過去三年小學在校人數復合增速與房價漲幅相關系數達到0.66兩者存在較高相關性 。 事實上小學生數量增長最快的深圳、廈門也正是近幾年房價漲幅最大的城市北京、鄭州、南京、武漢、廣州、合肥等城市小學生數量增速也基本與房價漲幅相吻合 。
除了“小學生”外另一個與房地產密切相關的因素是購買力 。 與一線城市相比多數二線城市以本地需求為主因此人均儲蓄存款余額反映城市購買力杭州人均儲蓄余額緊隨一線城市購買力支撐充足南京、蘇州雖然人均儲蓄在杭州之下但也支撐較強 。

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