1. 首頁 > 生活雜燴 > 房產 > >

業態|調整與轉型，擁抱高質量發展——戴德梁行2021-22年終武漢房地產市場回顧與展望

房地產市場東湖高新土拍

調整與轉型，擁抱高質量發展
戴德梁行2021-22年終武漢房地產市場回顧與展望
武漢，2022年1月10日，全球領先的地產服務商及咨詢公司戴德梁行舉辦2021-22年終新聞發布會活動，就武漢宏觀經濟、土地、住宅、寫字樓和商鋪的市場表現進行了總結回顧，同時對2022年市場走勢等問題進行了全方位、深層次地解讀。
宏觀經濟：穩中向好
2021年前三季度，武漢市經濟社會發展保持加快恢復、質效提升、穩中向好態勢。前三季度武漢市地區生產總值12317.7億元，比上年同期增長約18.8%，全國排名第九位。主要經濟指標都出現同比快速增長，其中固定資產投資和房地產開發投資分別同比增長31.3%和36.4%。消費市場持續回暖，前三季度社會消費品零售總額4577.9億元，同比去年增長14.7%.
業態|調整與轉型，擁抱高質量發展——戴德梁行2021-22年終武漢房地產市場回顧與展望

土地市場：集中土拍穩地價效果顯著
2021年，武漢共掛牌出讓地塊202宗，其中最終成交179宗，總成交面積達1166.1萬平方米，總出讓金額1895.3億元，較去年同期上升約6.8%。2021年武漢土地成交樓面地價達到6649.7元/平方米，較去年同期上漲約17.0%。價格方面，對比2020年，2021年武漢市各區樓面成交均價出現分化，主力出讓區域價格穩中有降。具體來看，今年的主力出讓區域次中心城區成交樓面均價整體都同比去年有所下降；遠城區大部分區域成交樓面均價同比穩中有升；中心城區受具體出讓地塊位置的影響，有漲有跌，整體保持平穩，其中武昌區受核心優質地塊（武昌灣地塊）出讓的影響，漲幅略顯明顯。
業態|調整與轉型，擁抱高質量發展——戴德梁行2021-22年終武漢房地產市場回顧與展望

集中土拍：土拍規則趨于嚴格，央/國企拿地比例超60%
2021年武漢市共進行了三輪集中土拍，共成交地塊140宗，成交面積901.8萬平方米。2021年集中土拍展現出以下幾點特點：
以綜合用地為主，“商住+其他”類型的綜合用地占成交面積33.0%
從成交土地類型來看，集中土拍仍然以綜合用地為主，其中商住+其他（商業、住宅、科教文衛、公園綠地、交通設施、公路等）占成交面積比高達33.0%。其次才是純住宅用地，占成交面積比24.2%。
土拍規則趨嚴格，整體溢價率降低
從第二次土拍開始，重啟熔斷機制，住宅用地溢價率不高于15%，同時增加競一次性付款、競自持租賃住房建筑面積等多項規則。首輪集中土拍，整體溢價率17.01%；第二輪和第三輪集中土拍，整體溢價率出現下降，分別為0.40%和0.02%。
【 業態|調整與轉型，擁抱高質量發展——戴德梁行2021-22年終武漢房地產市場回顧與展望】次中心城區和遠城區是成交主力區域
從分區成交面積來看，三次土拍主力成交區域在以東湖高新區和蔡甸區為主的次中心城區和遠城區。具體來看，東湖高新、蔡甸、沌口和東西湖區分別占三次集中土拍面積的超10%，合并占到三次土拍成交面積的接近60%。
穩地價效果顯著，大部分區域穩中略
從三次集中土拍的分區成交樓面價格來看，對比第一次集中土拍的成交樓面均價，大部分區域在后續的兩次集中土拍中成交樓面均價保持穩定或下降。
主要溢價地塊集中于第一次土拍、大部分位于東湖高新區
央/國企拿地面積占比高達61.6%，其次是民企，占比26.3%。
住宅市場：金融管控政策效果顯現，市場表現先熱后冷
截至2021年11月武漢市商品住宅成交均價較2020年末上漲約6.2%。住宅市場一直有“金九銀十”的現象，傳統旺季一般在下半年，然而2021年武漢住宅市場整體呈現先熱后冷的表現。2020年12月頒布的金融貸款集中管理措施效力在2021年下半年顯現，對新房和二手房市場需求釋放均造成影響。

推薦閱讀