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二手房|去年上海二手房成交額降8% 有學區房掛牌價縮水近400萬

二手房上海

在經歷過“教改政策”、“價格核驗”以及“三價就低”等政策影響后，2021年上海二手房市場呈現前高后低走勢。
據上海鏈家研究院監控數據，2021年，上海全市二手房累計成交金額為9282億元，同比下降8%，成交套數28.1萬套，同比下降7%，套均總價331萬元/套，同比下降1%，成交均價40219元/平方米，同比下降1%。
上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為，2021年二手房市場呈現前高后低的態勢，和2020年呈現完全相反的走勢。隨著樓市調控政策持續疊加出臺，2021年下半年以來，市場出現下行企穩的態勢。四季度以來，成交量已現企穩。
去年1月成交量接近4.5萬套，調控政策下市場熱度消退
上海鏈家研究院報告顯示，2021年一季度，市場延續了之前的余熱，整體成交比較火熱，特別是1月份，單月的成交量接近4.5萬套，創下歷史新高。
二手房|去年上海二手房成交額降8% 有學區房掛牌價縮水近400萬


但隨著樓市調控政策持續疊加出臺，市場熱度逐漸消散。
據澎湃新聞不完全統計，2021年，上海共出臺10余項樓市新政促進房地產市場平穩健康發展。其中，“價格核驗”、“三價就低”等政策劍指二手房市場。
首先是2021年7月出臺的價格核驗政策。自2021年7月9日起，上海在已實施房源掛牌核驗的基礎上，增加價格信息的核驗。上海市房地產交易管理部門將以市場真實價格為依據，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。
隨后上海又發布補充通知，自2021年7月19日起，對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗，沒有通過掛牌價格核驗的，房地產經紀機構和房地產信息服務平臺不得對外發布該房源信息。
也就是說，想要掛牌就必須經過相關部門的核驗才能對外展示，掛牌價格并非業主隨心所欲就可決定。
中原地產市場分析師盧文曦稱，對外展示的價格必須是客觀真實，除了房屋物理特性真實之外，也包括房價的“真實”。這招主要起預期引導作用，因為虛高的掛牌價格會制造焦慮情緒。
到了2021年8月6日，為降低杠桿率，抑制掛盤價格虛高，上海各銀行審核貸款金額又以參考買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價——以“三價就低”原則作為貸款申請房價標準。
盧文曦表示，除過往的合同網簽價和銀行評估價外，新增“涉稅評估價”，以三者最低價作為貸款審批依據。涉稅評估價大多在市場價的五折至七折，這也直接導致可貸款金額大幅縮水。缺少杠桿支持，市場交易急轉直下。
中原地產監測數據顯示，2021年8月，上海的二手房成交量下滑到1.8萬套，9月跌到2021年最低點，只有1.2萬套，這大約是正常交易水平的六成。
不過，隨著市場對政策預期的穩定，以及樓市本身的韌性，去年四季度以來，成交量已經出現企穩的態勢，2021年12月份單月成交量修復至1.8萬套，恢復到常規水平。
價格方面，上海鏈家數據顯示，下半年以來，上漲的勢頭已經得到遏制，但目前并未出現持續下跌的態勢，成交均價基本穩定在4萬元/平方米以下。從全年來看，均價和套均總價同比均下降1%。
奉賢、崇明和嘉定成交量同比增速最高
分區域來看，上海鏈家數據顯示，2021年成交量同比增速最高的區域為奉賢、崇明和嘉定，此外，松江、金山和虹口也都為正增長，其余區域則為負增長，其中下跌最多的區域為黃浦、徐匯和閔行。
從成交均價來看，同比增速最高的區域為黃埔、徐匯和長寧。均價同比下跌的有4個區域，分別為金山、浦東、奉賢和嘉定。

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