【樓市|穩(wěn)樓市不是說說就行的，這2個(gè)原因，讓穩(wěn)樓市的難度加大】
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穩(wěn)樓市這個(gè)詞已經(jīng)說了好幾年了 ， 樓市穩(wěn)中求進(jìn)是所有和房地產(chǎn)有利益相關(guān)的人的述求 ， 但穩(wěn)樓市不是說說就行的 ， 要以實(shí)際為基礎(chǔ) 。 以當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的情況來看 ， 穩(wěn)中求進(jìn)很難實(shí)現(xiàn) 。 就連“穩(wěn)”這一個(gè)字 ， 都會(huì)因?yàn)檫@2個(gè)原因難度加大 。
第一 ， 房?jī)r(jià)脫離實(shí)際
房?jī)r(jià)多少才算合適的呢？房子作為一個(gè)大宗商品 ， 再加上其使用年限很長(zhǎng) ， 價(jià)格當(dāng)然也就不便宜了 。 在我認(rèn)為 ， 一個(gè)中等收入的人努力奮斗15年 ， 積蓄應(yīng)該足夠全款購買一棟房子 。 但現(xiàn)在的房?jī)r(jià)做不到這樣 ， 就以太原為例 ， 社平工資是5392元 ， 一年的收入是64704元 ， 出去吃穿用度 ， 一年攢下4萬元已經(jīng)不少了 ， 而他15年的積蓄卻只有60萬元 ， 按照當(dāng)前的房?jī)r(jià)來看 ， 一棟房子的價(jià)格在一百萬以上 ， 就以一百萬計(jì)算的話 ， 也需要25年 。 如果采用貸款的方式 ， 雖然可以買到房子 ， 但要壓榨購房者30年 ， 相當(dāng)于整個(gè)工作生涯都在為這個(gè)房子打工 ， 這樣的房?jī)r(jià)還符合實(shí)際嗎？
以前人們受房?jī)r(jià)不斷上漲的因素影響 ， 擔(dān)心房?jī)r(jià)不斷上漲 ， 本著早買花費(fèi)少的想法 ， 就購買了 ， 但現(xiàn)在樓市趨冷 ， 不說房?jī)r(jià)會(huì)大幅下跌 ， 至少短期內(nèi)不會(huì)上漲 ， 因此買房意愿會(huì)暫停一會(huì) ， 銷售難度就會(huì)再次加大 。
第二 ， 資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)加大
在樓市火熱的這幾年里 ， 房企為了快速發(fā)展 ， 不斷擴(kuò)張 ， 用來擴(kuò)張的資金都是借貸來的錢 ， 導(dǎo)致房企債臺(tái)高筑 。 從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看 ， 2020年房企的負(fù)債率就達(dá)到了80%以上 。 雖然有近20%的結(jié)余 ， 但要注意的是房企的資產(chǎn)大多是土地 ， 房產(chǎn)等固定資產(chǎn) ， 流動(dòng)資金很少 ， 債權(quán)人是不會(huì)讓房企拿著這些資產(chǎn)去償還的 。 如今樓市下行 ， 房企銷售難度增大 ， 回款壓力劇增 ， 當(dāng)面臨債權(quán)到期時(shí) ， 沒有資金拿出 ， 延期的可能性也比較小 ， 資金鏈也就相應(yīng)斷裂 。 為了防止這種情況的發(fā)生 ， 房企現(xiàn)在采用的方式是繼續(xù)拿地 ， 用土地抵押貸款 ， 用新貸款去償還舊貸款 ， 就是我們常說的“拆了東墻補(bǔ)西墻” 。 這是一種安穩(wěn)轉(zhuǎn)型的方式 ， 在維持正常的運(yùn)營(yíng)下 ， 依靠房屋的銷售 ， 逐步降低負(fù)債率 ， 讓企業(yè)的負(fù)債率恢復(fù)正常 。 雖然縮減了利潤(rùn)空間 ， 但也避免了資金鏈斷裂 。
雖然在樓市下行時(shí)期 ， 這種方式比完全依靠銷售回款的方式 ， 資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)要小一些 ， 但這種方式存在一個(gè)很大的弊端 ， 那就是一旦拿地失誤 ， 無論是拿地花費(fèi)增多還是抵押資金減少 ， 都會(huì)造成資金鏈斷裂 。 因此 ， 樓市下行時(shí)期 ， 房企資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)較前幾年已經(jīng)大大增加了 。
無論是從房?jī)r(jià)脫離實(shí)際讓購房者不再愿意買單的角度出發(fā) ， 還是從房企為了維持資金鏈的穩(wěn)定要讓銷量增加的角度出發(fā) ， 未來降價(jià)出售已成必然 ， 穩(wěn)樓市的難度將再次增大 。
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