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契稅|謝逸楓：2021年全國(guó)房?jī)r(jià)次首破萬(wàn)元 銷售額創(chuàng)下35年歷史最高紀(jì)錄( 二 )

購(gòu)房置業(yè)契稅納稅義務(wù)人



一旦繼續(xù)下去 ， 房地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)、金融的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)持續(xù)加大 ， 未來(lái)政策放松勢(shì)在必行 。 首當(dāng)其沖的是投資 ， 銷售下降 ， 供應(yīng)下降 ， 已經(jīng)讓加大經(jīng)濟(jì)下行壓力 。 其次是房企資金下降 ， 債務(wù)暴雷 ， 企業(yè)面臨著準(zhǔn)金鏈崩潰現(xiàn)象 。 再次是土地流拍 ， 庫(kù)存上升 ， 地方財(cái)政承擔(dān)好大的支出壓力 。 最后是供需不平衡 ， 區(qū)域供應(yīng)過剩、庫(kù)存過剩 。
筆者曾提出應(yīng)對(duì)市場(chǎng)措施 ， 防停工、保交房 ， 允許房企貸款、土地出讓金、稅費(fèi)延期 。 防房?jī)r(jià)下跌過快 ， 樓市政策、房貸、補(bǔ)貼調(diào)整 。 防GDP下行 ， 融資松綁 ， 促拿地 ， 促新開工 。 防更多房企破產(chǎn)、爆雷、違約 ， 促進(jìn)銷售回款 。 防未來(lái)供求不平衡 ， 土地政策調(diào)整 ， 保地方財(cái)政 。
其一是投資端：增速連續(xù)10個(gè)月回落 ， 單月投資額增長(zhǎng)連續(xù)4個(gè)月下降 ， 全年前高后低 。
2021年 ， 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資14.8萬(wàn)億元 ， 比上年增長(zhǎng)4.4% ， 比2019年增長(zhǎng)11.7% ， 兩年平均增長(zhǎng)5.7% 。 其中 ， 住宅投資111173億元 ， 比上年增長(zhǎng)6.4% 。 辦公樓投資5974億元 ， 比上年下降8.0% 。 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資12445億元 ， 比上年下降4.8% 。

2021年 ， 全國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模再創(chuàng)新高 ， 同比增速4.4% ， 為2016年以來(lái)新低 。 從房企的新開工、土地購(gòu)置面積、土地費(fèi)用增速來(lái)看 ， 難以支撐投資增速回升 。 同時(shí) ， 企業(yè)受房地產(chǎn)貸款集中制、“三道紅線”、 40%拿地銷售比、商票納入監(jiān)管、商品房預(yù)售款監(jiān)管的政策影響 ， 將繼續(xù)采取謹(jǐn)慎的投資策略 。
12月新開工和土地購(gòu)置面積同比分別下降31%和33% ， 已無(wú)力支撐起行業(yè)投資規(guī)模 。 房屋竣工面積的高量表現(xiàn)則對(duì)收窄整體投資增速降幅有一定幫助 。 從投資、開工、拿地三方面單月同比增速較大幅度負(fù)增長(zhǎng)來(lái)看 ， 當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)仍處于“資金緊張 ， 信息缺失”的下行深水區(qū) 。
與新房銷售年末翹尾表現(xiàn)不同 ， 房地產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)未到達(dá)回暖時(shí)刻 ， 開發(fā)企業(yè)的投資熱情和投資動(dòng)力均已降至歷史低點(diǎn) 。 下半年新開工、土地購(gòu)置和開發(fā)投資均降至冰點(diǎn) ， “以價(jià)換量”和信貸寬松給予了年末市場(chǎng)一定“數(shù)據(jù)繁榮” 。
2021年 ， 城市住房需求尤其是改善型住房需求穩(wěn)步釋放 ， 房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長(zhǎng)5.2% ， 拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.4% 。 本輪信貸、融資、土地等各方面調(diào)控暴露出一大部分城市已存在較大購(gòu)買力透支問題 ， 短期行業(yè)仍將面臨繼續(xù)下行壓力 ， 各地區(qū)銷售分化和降價(jià)效用邊際遞減將繼續(xù)保持.
預(yù)計(jì)商品房銷售規(guī)模在2022年一季度仍將下調(diào)筑底過程中 。 房企拿地方面 ， 土地市場(chǎng)冰點(diǎn)狀態(tài)將延續(xù) 。 高流拍、國(guó)企央企托底將成為土地市場(chǎng)常態(tài) 。 重點(diǎn)城市已經(jīng)開始進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則 ， 但房企資金面未改善前市場(chǎng)熱度難有實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)變 。 房企資金鏈緊繃與新房銷售遇冷下房企將繼續(xù)保持對(duì)項(xiàng)目施工持謹(jǐn)慎態(tài)度 。
新開工將進(jìn)一步放緩 。 房企暴雷引發(fā)的關(guān)聯(lián)行業(yè)波動(dòng)下 ， 施工強(qiáng)度的下降使得單竣工規(guī)模難以維持整體建安投資規(guī)模 。 土拓投資有限且建安投資乏力下開發(fā)投資規(guī)模失去有力支撐 。 房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的消極預(yù)期下投資增速將繼續(xù)回落 。 新一輪“穩(wěn)增長(zhǎng)”下一部分“救市”政策的出臺(tái)將重新激發(fā)行業(yè)信心 ， 屆時(shí)開發(fā)投資規(guī)模才有望企穩(wěn)回升 。
說(shuō)明房企投資收縮已經(jīng)超過市場(chǎng)預(yù)期 ， 融資未打開 ， 銷售回款難 ， 既要還債 ， 又要完工 ， 還要發(fā)工資 ， 手上的有錢不敢投資 。 在開發(fā)企業(yè)資金面壓力下 ， 房屋建筑、設(shè)施設(shè)備安裝和土地拓展很難支撐開發(fā)投資增長(zhǎng) 。 就2021年整體投資額看 ， 依然將高于2020年 ， 增速比2020年回落2.6% ， 保持個(gè)位數(shù)的增長(zhǎng) 。

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