京樓無非那點事兒，大家好隨著22年的到來去年二批地中的各項目也開始相繼啟動入市，上一周我們說了西邊的龍湖攬境，今天咱們來聊聊同樣有小戶型產品的南城橡樹灣，值與不值您自己評斷。
先來看看地塊的整體情況
北京市大興區西紅門鎮DX04-0102-6011、6014地塊，位于南五環大興西紅門板塊，在去年10月12日北京第二批土地集中供應中，華潤和中鐵聯合體拿下，并在去年12月9日正式確定案名橡樹灣，該項目產品全部為75-128平的兩至三居產品，一期地塊共16棟住宅樓，政府指導價66000元左右
適合人群
1、京南居住的常住人群
2、有在京工作居住需求的剛需群體
3、大興本地買房群體
4、對未來周邊商業及教育配套有需求的年輕群體
項目規劃
橡樹灣項目占地面積71316.898，建筑控制規模178292.246平米，地塊內需配建必須配建17800平保障性租賃住房，并由北京市大興區保障性住房建設投資有限公司回購并持有，其中“保障性租賃住房”回購價格8000元/平方米；如該宗地中配建“保障性租賃住房”可獨立成棟，其配比的地下產權機動車停車位按4200元/平方米的價格同步回購。“保障性租賃住房”由市、區住房保障管理部門面向符合條件的新市民、青年人等群體進行配租。該項目須滿足最低品質保障要求：綠色建筑二星級標準、以及實施裝配式建筑且裝配率達到 60%，該地塊周邊預計有地鐵19號線規劃，但目前尚未得知站口位置，最終要以北京市規自委和地鐵相關規劃部分發布信息為準，該地塊在京開高速以西，目前處于待建狀態暫無商業等生活配套，經開告訴東側商業有較為成熟的商業配套設施，隨著一期整體的開發規劃，后期橡樹灣的配套將會得到完善。
項目價格
橡樹灣的政府指導價格在66000元/平米，預計開盤價格將在63000-66000元左右，75平小戶型產品可做普宅，對于在京初次置業的剛需朋友來說五環內的位置普宅控總價已經算非常友好了，那您可能就要問了南城西紅門66000的價格現在值得嗎？周邊的限競房價格為64400，那咱就要具體來看了，首先是產品屬性不同，限競房的價格相對較低一些，同樣也會受到政策控制，比如需要等到契稅或房本時間滿5年后才能出賣，而純商品房就沒有這樣的限制，其次純商品房的品質和限競房比起來相對能夠更高一些，而且該地塊是在去年第二次土拍中拿下的，開發商很好的控制了土地成本，未來做出高品質房源的概率還是比較大的，再有您可以看看已經交房成為二手房的北城橡樹灣，起碼保值能力還是不錯的。
戶型分析
橡樹灣本次的戶型設計全部以中小套型面積為主，戶型面積75-128平米，其中75兩居為東西朝向重點是據說可以做到普宅線以內，95三居為南北東或南北西朝向，最大的特點是在于東側或者西側6米左右的超大開窗面設計，這個戶型其他家的產品也有做過，通過市場表現來看更能得到年輕購房群體的青睞，107的三居南北朝向應該也是整個一期地塊中房源最多的戶型，南向三面寬9.49米主臥L型的飄窗設計增加了臥室的舒適性，122和128的小四居，兼具了功能性又基本沒啥浪費面積LDK的餐客廚一體化設計，如果您的能力“鈔”強，建議直接上128的。
交通出行
城市快速路：
（1）四環：距離南四環直線距離約4.9公里。
（2）五環：距離南五環直線距離約750米。
（3）京開高速：距離京開高速西紅門入口1.4公里。
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