土地市場呈現(xiàn)出弱勢狀態(tài)！
過去的十年八年 ， 整體的土地成交價格屢創(chuàng)新高 ， 經(jīng)常聽到“地王” ， 甚至不少地區(qū)都出現(xiàn)了地價比周邊的二手房價格還要高 。 面粉的價格上漲了 ， 面包的價格自然就會上漲 ， 反之就會下降 。
2021年 ， 22城集中供地 ， 第1輪土拍數(shù)據(jù)非常漂亮 ， 多處城市頻繁出現(xiàn)地王 ， 正因為形勢大好 ， 眾多房地產(chǎn)企業(yè)認為可操控的空間非常大 ， 紛紛出較高的價格用來“盈利” 。 第2次土拍的時候呈現(xiàn)出來的結(jié)果就是那么的慘淡 ， 流拍率達到了32.4% ， 北京、廣州、杭州一直作為土拍大戶 ， 流拍率居然高達50% ， 溢價率控制在15%以內(nèi) ， 全國300城平均溢價率僅有14.8% 。
2021年全國300城土地出讓金總額5.62萬億元 ， 同比下滑9%13個省份土地出讓金下滑超過20% ， 包含云南、新疆、黑龍江、蒙古、廣西、山西、甘肅、河北、寧夏、江西、吉林、河南、遼寧 。
2021年下半年的土拍市場不理想也說明了 ， 2022年房地產(chǎn)市場也沒有想象中可觀 ， 房地產(chǎn)是樓市的風向指標 。
樓市新政持續(xù)發(fā)力
房地產(chǎn)的發(fā)展方向與政策息息相關(guān) ， 過去有政策推動 ， 房地產(chǎn)上漲 ， 如今卻有政策打壓 ， 2021年樓市調(diào)控次數(shù)高達652次 。
三道紅線 ， 針對房地產(chǎn)企業(yè)剔除預收款后凈資產(chǎn)負債大于70%；負債率大于100%現(xiàn)金短債比小于一倍 。 踩一條紅線有息 ， 負債總額上漲不能超過10%；踩兩條紅線有息 ， 負債總額上漲不能超過5%；踩三道紅線有息 ， 負債總額不能上漲；即便沒有踩紅線的企業(yè)有息負債總額上漲不能超過15% ， 要求房地產(chǎn)企業(yè)在2023年6月份前回歸到規(guī)定的范圍內(nèi) 。
兩道紅線 ， 針對銀行業(yè) ， 2021年1月1日 ， 央行和銀保監(jiān)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)集中貸款管理制度的通知》限制了房地產(chǎn)企業(yè)以及個人貸款上限比例 。 除此之外還有二手房參考指導價 ， 限購、限售、限貸、限價等眾多政策調(diào)控2021年市場 。
長時間的樓市調(diào)控并沒有得到有效的放松 ， 相信2022年整體的樓市調(diào)控政策 ， 依舊會在原基礎(chǔ)政策上進一步細化 。
一切夢幻如泡影 ， 2022年的春節(jié)我們就可以看出弊端了 ， 根據(jù)58同城安居客披露數(shù)據(jù) ， 顯示返鄉(xiāng)置業(yè)報告 ， 2022年返鄉(xiāng)置業(yè)人群占比為41.2% ， 相比去年68.6% ， 下降27.4% ， 返鄉(xiāng)購房意愿出現(xiàn)大幅度的回落！
2022年1月份 ， 整個樓市開局并不順利 。 1月29個重點城市 ， 整體成交面積1429萬平方米 ， 同比下降46% ， 北上廣深成交量285萬平方米 ， 其中上海就占到了接近50% ， 其他三座一線城市成交數(shù)據(jù)一般 。 新一線城市二線城市整體成交數(shù)據(jù)也一般 ， 大城市的房價走勢決定了整個房地產(chǎn)的關(guān)鍵所在 。
各大研究機構(gòu)都給出了20220房地產(chǎn)走勢的預測：
易居研究院預測未來幾年時間房價會呈現(xiàn)出弱勢 ， 整體的房價由漲轉(zhuǎn)為跌下降1% ， 創(chuàng)下本世紀以來最大“拐點” 。
社科院發(fā)布《中國住房發(fā)展報告（2021~2022）》全國商品房平均銷售價格在-3%~3% ， 房產(chǎn)銷售面積在-1%~-5% ， 房地產(chǎn)開發(fā)增速2%~5% ， 2022年樓市先是呈現(xiàn)出降溫狀態(tài) ， 然后拉高 ， 最后走平 ， 房地產(chǎn)相關(guān)指數(shù)會在第四季度逐步回歸到正值狀態(tài) 。
中指研究預測 ， 2022年商品房銷售價格會結(jié)構(gòu)性上漲2%~3.5% ， 結(jié)構(gòu)性更多的只是未來土地結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化 ， 大城市聚集大量人才地方 ， 房價就有上漲空間 ， 對于三四線城市更加傾向于穩(wěn)中有降狀態(tài) 。
不要期待2022年的房價會出現(xiàn)大漲 ， 也不要期待2022年的房價會出現(xiàn)大跌 ， 整體的房價偏向平穩(wěn) ， 健康的趨勢發(fā)展 。
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