編者按：2022年伊始，樂(lè)居財(cái)經(jīng)研究院聯(lián)動(dòng)《進(jìn)深》《地產(chǎn)K線》《物業(yè)K線》《家居K線》四大欄目組，推出《闖關(guān)》系列策劃，挖掘地產(chǎn)、家居和物業(yè)標(biāo)志性企業(yè)的闖關(guān)故事。洞察近百家企業(yè)的運(yùn)作方式，深度挖掘成功與失敗的樣本，以饗讀者。文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)研究院 呂秀倫
李從瑞很忙。不久前，他與廊坊市委書(shū)記楊曉和在京舉行工作座談，雙方就金茂覽秀城項(xiàng)目，及中化產(chǎn)業(yè)園推進(jìn)過(guò)程中存在的重難點(diǎn)問(wèn)題，進(jìn)行了細(xì)致溝通交流。在2021年，諸如此類(lèi)的官商會(huì)晤都是50歲李從瑞的工作常態(tài)。例如去年2月，他現(xiàn)身唐山，就項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)與地方政要進(jìn)行交流；兩個(gè)月后，他現(xiàn)身保定，就國(guó)際醫(yī)療基地項(xiàng)目、體育新城項(xiàng)目等方面合作與地方政要進(jìn)行溝通。去年7月，甚至網(wǎng)傳李從瑞帶隊(duì)與恒大夏海均談判部分大灣區(qū)項(xiàng)目打包收購(gòu)。不止如此，忙碌的不僅是李從瑞，還有其治下的金茂。在地產(chǎn)寒冬下，多數(shù)房企選擇“躺平”、收縮戰(zhàn)線，而金茂卻逆勢(shì)在全國(guó)頻頻拿地，規(guī)模不斷擴(kuò)大，無(wú)不彰顯出這家央企的韌性。區(qū)別于其他國(guó)資房企，李從瑞曾不止一次于外強(qiáng)調(diào)，金茂是國(guó)企中的民企，央企中的外企。2021全年，金茂實(shí)現(xiàn)了2356.03億元銷(xiāo)售，同比增長(zhǎng)1.95%。要知道的是，去年地產(chǎn)寒冬之下，2021年全年百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售增速罕見(jiàn)負(fù)增長(zhǎng)，截至12月末累計(jì)銷(xiāo)售操盤(pán)金額同比降低3.5%。在如此嚴(yán)峻形勢(shì)之下，金茂實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展有何增長(zhǎng)密碼？2021年最后一個(gè)月，金茂在拿地方面仍動(dòng)作不斷。12月6日，江蘇鎮(zhèn)江丹陽(yáng)拍出10幅地塊，其中7幅地塊由金茂摘得；緊接著8日，金茂競(jìng)得錦江區(qū)白鷺灣新經(jīng)濟(jì)總部小鎮(zhèn)片區(qū)56畝住宅用地；同月21日，金茂以14.86億元競(jìng)得湖州吳興區(qū)商住地。曾經(jīng)熱衷于在一線城市核心地段爭(zhēng)奪高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)地塊的金茂，去年以來(lái)在二三四線城市城市獲取土儲(chǔ)，且溢價(jià)率并不高，甚至以底價(jià)競(jìng)得。李從瑞曾表示，“（金茂）不搶地，是因?yàn)樗滞恋貎?chǔ)備已足夠完成2021年銷(xiāo)售目標(biāo)?！?/section>除了招拍掛，金茂在拿地上還依托城市運(yùn)營(yíng)、城市更新、收并購(gòu)等多種方式低成本拿地，去年上半年的平均溢價(jià)率僅16.3%，低于行業(yè)平均水平。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，top 100房企拿地總額25377億元，同比下降21.5%。中國(guó)金茂以451億元權(quán)益拿地金額排名第13位，權(quán)益拿地面積534萬(wàn)平米，排名第16位?？傮w來(lái)看，中國(guó)金茂拿地量處于上游。一方面，金茂在拿地上轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，規(guī)避高溢價(jià)地塊；另一方面，它還殺伐果斷，丟掉“拖油瓶”項(xiàng)目。去年9月，青島第二輪土拍拉開(kāi)序幕，金茂收獲頗豐，它與海爾組成聯(lián)合體，斥資32.7億元共摘得5宗地塊。幾乎同一時(shí)段，金茂著手清理著另外的青島項(xiàng)目，其旗下青島方嘉置業(yè)有限公司90%股權(quán)被掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)變r(jià)24.28億元。轉(zhuǎn)讓原因，直指方嘉置業(yè)虧損。在地產(chǎn)圈，數(shù)十億的股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不少見(jiàn)，但金茂僅用兩個(gè)月就找到了接盤(pán)方。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)了解到，股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，方嘉置業(yè)由青島青悅匯及中國(guó)金茂分別持有90%及10%的股權(quán)，雙方將合作開(kāi)發(fā)中歐國(guó)際城的B6和D11兩宗地，案名為中歐國(guó)際城|濱江悅。
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