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客廳|買房人注意，最高法通知生效，四類房屋銷售從3月1日開始嚴禁執行

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客廳|買房人注意，最高法通知生效，四類房屋銷售從3月1日開始嚴禁執行

今天 ， 也就是三月一日 ， 房地產公司又得開始思考如何歸還到期債務了 ， 匯總多家機構發布的報告顯示 ， 2022年房企總體到期債務超6000億元 。 3月到期債務規模大約600億元 。
如果這些房企在本月債務到期之前不能獲得新的融資 ， 如果不通過借新債還舊債或者說與銀行達行債務展期的方案 ， 那么 ， 房地產公司就只有一個選擇 ， 那就是以價換量 。
按照傳統的銷售方式 ， 房地產公司在以價換量的過程中會有幾種方式出現 。
一是降低買房的門檻 ， 例如近期陸續出現的首付可按20%執行 ， 這樣的措施往往是與銀行配合 。 如果沒有銀行支持 ， 房地產公司一般會采取分期支付首付款的形式銷售 ， 首付款可能只付一部分 ， 剩余的首付款分一至三年支付 。
二是以工程抵款房、周年慶、限時限量促銷的形式銷售 ， 這往往是總價降低的策略 ， 對買房人來說 ， 優惠是實實在在的內容 。
三是贈送車位、贈送物業費、贈送購物卡的形式優惠 。
總之 ， 這些優惠的措施可能千變成化 ， 但有一個基本的目標不變 ， 那就是促使買房人停止觀望 ， 出手買房 。

不過 ， 在實際的售房過程中 ， 也有一些房地產公司為了快速回收資金 ， 采取一些非常規的手段來進行銷售 。 也有打著賣房的幌子 ， 行非法集資之實 。
如果出現這些情況 ， 買房人一定要注意了 。
一方面是 ， 當這種方式出現之時 ， 表明樓盤所屬的房地產公司資金周轉存在大問題 ， 可能無法按時交房 。
另一方面是 ， 房地產以賣房為名行集資之實的方法是被明令禁止的 。
例如以下四類銷售房子的方式 ， 法律都可能不支持 。
1、返本銷售 ， 購房人一次性付給開發商全部購房款 ， 房地產公司在一定年限內將購房人的房價款全部返還給購房人 。
2、售后包租 ， 房地產公司將房屋出售給購房人但購房人并未實際使用房屋而是與房地產公司或中介機構簽訂了包租協議或者收取一定的租金回報或者在包租期間用租金抵消部分房價 。
3、約定回購 ， 購房人與房地產公司約定于未來某一時間以某一價格 ， 由房地產公司再把房子買回去 。
4、銷售房產份額 ， 房地產公司把某套房屋出售給多人 ， 這些人根據支付款項的不同獲得不同的份額 。
今天， 要提醒買房人注意的是 ， 從今天開始執行的《關于修改〈最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋〉的決定》 ， 即最高人民法院法釋〔2022〕5號對以上四種房屋買賣的形式有了禁止性的規定 。


【客廳|買房人注意，最高法通知生效，四類房屋銷售從3月1日開始嚴禁執行】第二條 實施下列行為之一 ， 符合本解釋第一條第一款規定的條件的 ， 應當依照刑法第一百七十六條的規定 ， 以非法吸收公眾存款罪定罪處罰：
（一）不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的 ， 以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的；
所以 ， 以上四類房屋銷售 ， 一般情況下會被認定為房地產公司非法集資 ， 此時房屋買賣可能難以生效 ， 購房人的利益很難得到及時有效的保證 。 如果房地產公司因此而違法了 ， 購房者可能出現既收不到房屋 ， 也難以全額收到房企購房的退款 。
最高法新的司法解釋今天開始執行了 ， 在房企以價換量之時 ， 在房企創新營銷方法之時 ， 請買房的朋友注意規避以上四類情況 。

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