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以事實(shí)為依據(jù)用數(shù)據(jù)說(shuō)話，這一直都是我們對(duì)房地產(chǎn)分析所堅(jiān)持的基礎(chǔ) 。
2022年的樓市進(jìn)入陽(yáng)春三月，一部分買房人開始樂(lè)觀起來(lái) ，認(rèn)為樓市會(huì)有傳統(tǒng)的三月“小陽(yáng)春” ，也就是房屋的成交量和成交價(jià)格都會(huì)有良好的表現(xiàn) 。也有一部分買房人仍然保持固有的思路不變，認(rèn)為，樓市會(huì)有“倒春寒” 。
那么，三月樓市究竟如何演繹，我們還是應(yīng)該看一看二月的樓市成交數(shù)據(jù) ，從這些數(shù)據(jù)的變化中找出一些關(guān)鍵的信息，這樣才能避免買房憑感覺(jué)辦事。
近日，兩大民間房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)分別發(fā)布的二月的新房和二手房成交數(shù)據(jù) ，我們根據(jù)他們的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。
中指院數(shù)據(jù)顯示， 2月：

一線城市新房整體成交面積環(huán)比下降34.0% ，
二線代表城市新房成交面積環(huán)比下降32.5% ，同比下降28.4%；
三線代表城市新房成交面積環(huán)比下降16.4% ，同比下降48.5% 。

表面上看，新房的成交量不管是環(huán)比還是同比，都是下降。你可能會(huì)得出傳統(tǒng)的結(jié)論，樓市還在降溫期。

但是，新房和二手房成交量的變化有著明顯的不同，新房受供應(yīng)量的影響。如果房地產(chǎn)公司近期沒(méi)有新的產(chǎn)品推向市場(chǎng) ，成交量自然會(huì)下降。同時(shí) ，二月是春節(jié) ，本就是一年一度的銷售淡季，環(huán)比下降也屬正常。
所以，同比受供應(yīng)影響，環(huán)比有春節(jié)的因素。這一數(shù)據(jù)并不能代表真實(shí)的樓市行情。

如果要觀察真實(shí)的樓市行情，看二月份二手房成交量更好。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，二手房行情正在復(fù)蘇，這個(gè)判斷具體可以從三組數(shù)據(jù)中證實(shí) 。
1、2月貝殼50城二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)約4% 。
2、2月貝殼50城帶看客戶量環(huán)比增長(zhǎng)約10% 。
3、2月50城中超過(guò)四成的城市2月成交量環(huán)比增長(zhǎng) 。
從這三組數(shù)據(jù)很好地解釋了二手房成交上升的邏輯，三組數(shù)據(jù)相輔相成，帶看客戶增加之后必然帶來(lái)成交量的上升。
這表明，在房貸利率下降及房貸發(fā)放速度加快之后，買房人加快了入市的步伐。
再說(shuō)幾個(gè)比較典型的城市，天津、鄭州和西安。
二月，天津、鄭州和西安的二手房成交量增長(zhǎng)超出了很多人的預(yù)期。
天津、鄭州成交量與一月比較，環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)60% 。
西安成交量增長(zhǎng)則更為明顯，還略帶一點(diǎn)夸張，二月成交量為1月的9倍，較2021年12月增長(zhǎng)20%以上。
當(dāng)然，樓市明顯開始回溫的還有上海、杭州、廈門、泉州等城市。
從二手房成交量的表現(xiàn) ，再次證明，我們從一月就開始多次提醒大家的事情，要么是人口凈增長(zhǎng) ，要么是城鎮(zhèn)化率低于全國(guó)平均水平的省會(huì)城市，要么是去年新房拿地少供應(yīng)不足的省會(huì)城市，這三類城市正迎來(lái)買房的機(jī)會(huì) 。
【分期付款|三月房企600億債務(wù)靠以價(jià)換量，上海、天津、鄭州等7城買房升溫】當(dāng)然，以上海、杭州、廈門、泉州、天津、鄭州、西安七城為代表的城市，雖然迎來(lái)了買房的機(jī)會(huì) ，但并不表明，房?jī)r(jià)就會(huì)三月齊漲。
因?yàn)?，房地產(chǎn)公司目前的融資還沒(méi)有完全放松，還不能借新債還舊債，特別是今年是房企債務(wù)到期的高峰。 2022年房企總體到期債務(wù)超6000億元。今年3月、4月、6月，房企的單月到期債務(wù)規(guī)模均逾600億元。