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今天來聊聊二手案例 ， 就是上次提到的中海金璽公館 ， 項(xiàng)目目前安置房也出現(xiàn)掛牌 ， 與商品房接近一倍的差價(jià) ， 可以說讓項(xiàng)目又一次刺眼 ， 下面來分析看看 。
項(xiàng)目情況2016年11月 ， 中海以22.39億+無償提供住宅36450平競(jìng)得宗地2016-16號(hào)地塊 ， 參考樓面價(jià)約28600元/平方米 ， 地塊57畝 ， 限高120米 ， 容積率3 。
2018年10月 ， 項(xiàng)目首開 ， 4棟住宅 ， 402套 。
2018年11月 ， 項(xiàng)目二次領(lǐng)證 ， 3棟住宅 ， 364套 。
項(xiàng)目7棟商品房住宅全部領(lǐng)證 ， 合計(jì)766套 ， 精裝備案均價(jià)3.54W 。
房源分布情況：71-78復(fù)式：316套 ， 95-98復(fù)式：342套 ， 108-110復(fù)式：108套 。
分析：對(duì)于項(xiàng)目這樣高容積率的地塊 ， 在2016年高峰期 ， 被房企激進(jìn)拿下 ， 成為了當(dāng)時(shí)的區(qū)域地王 ， 樓面價(jià)2.86W ， 容積率3.0 ， 莫名想到了即將出讓的晉安湖地塊 。
是否可以參考這個(gè)項(xiàng)目 ， 通過復(fù)式贈(zèng)送 ， 提高產(chǎn)品的售價(jià)？

加價(jià)套路對(duì)于項(xiàng)目樓面價(jià)2.8W ， 精裝備案價(jià)3.54W ， 差價(jià)7K ， 很明顯在精裝的背景下 ， 無法滿足利潤(rùn) ， 所以項(xiàng)目就采取了額外的加價(jià) ， 要求加價(jià)部分一次性付款 。
項(xiàng)目2018年開盤 ， 正好福州需要搖號(hào) ， 為了規(guī)避這些監(jiān)管 ， 也是各種套路都用上 。

按正規(guī)流程通知認(rèn)籌時(shí)間 ， 認(rèn)籌地點(diǎn) ， 表面功夫做滿 。
售樓部關(guān)門 ， 不通知客戶認(rèn)籌選房 ， 最后在搖號(hào)當(dāng)天 ， 僅僅安排極少數(shù)人參與 。
一整套搖號(hào)流程走完 ， 剩余大量房源未售 ， 看上去開發(fā)商很慘 ， 實(shí)際上這才是好戲的開始 。
沒有了搖號(hào)監(jiān)管 ， 開始正式的加價(jià) ， 加價(jià)幅度不等 ， 最早開盤 ， 新聞媒體報(bào)道：加價(jià)4K+簽保密協(xié)議 。
半年過后 ， 媒體的報(bào)道 ， 非但沒有讓加價(jià)減少 ， 反而更多 ， 高峰期加價(jià)高達(dá)8K 。
最終 ， 項(xiàng)目的實(shí)際售價(jià)：4-4.2W左右 。
去化分析對(duì)于項(xiàng)目的操作 ， 肯定會(huì)問：連潘地塊 ， 4W多買這種高層住宅 ， 吸引力在哪？
這就是上面提到的項(xiàng)目雖然是32-38層的高層住宅 ， 但是全部定位復(fù)式產(chǎn)品 ， 同時(shí)贈(zèng)送大量面積 。
對(duì)于市場(chǎng)的復(fù)式產(chǎn)品 ， 基本就是倒板客廳部分 ， 贈(zèng)送一個(gè)臥室出來 ， 實(shí)現(xiàn)零公攤 ， 比如近期的龍湖觀宸 。
但是對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目 ， 打出的贈(zèng)送面積 ， 卻不太一樣：

75平左右的復(fù)式：宣稱套內(nèi)使用面積100平
95平左右的復(fù)式：宣稱套內(nèi)使用面積124平
110平左右的復(fù)式：宣稱套內(nèi)使用面積150平

查看項(xiàng)目的備案明細(xì) ， 部分樓棟 ， 備案的公攤高達(dá)32% ， 96平米 ， 套內(nèi)僅64平米 。
但是房企卻可以在96平 ， 套內(nèi)64平 ， 喊出套內(nèi)使用面積124平 ， 說實(shí)話 ， 個(gè)人目前都難以置信 。

為了驗(yàn)證贈(zèng)送的真實(shí)性 ， 找了目前二手平臺(tái)的戶型面積 ， 計(jì)算看看：（如果有誤 ， 請(qǐng)見諒）

72平米：套內(nèi)合計(jì)83平米 ， 76平米：套內(nèi)合計(jì)89平米

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