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二手房|大漲前夜！上海樓市，搶跑了！( 二 )

二手房


如今放款周期回到1個月至1個半月 ， 信貸回歸正常 ， 帶動杠桿回歸正常 ， 購房者又可以獲得銀行的貸款支持 。
宏觀因素是上?；嘏拇蟊尘?， 但不是上海的獨特優(yōu)勢 ， 宏觀政策和資金轉(zhuǎn)向友好是針對所有城市 。 上海在這種背景下 ， 能夠上演出獨立行情 ， 關鍵還是在于上海的兩個井噴 。
第一 ， 供應量井噴 。

以1月份來說 ， 上海能有新房成交量環(huán)比33.45%的大漲 ， 得益于大批新盤入市 。
數(shù)據(jù)顯示 ， 1月份上海有57個新盤入市 ， 其中有多達12個超過10萬平方米的豪宅項目扎堆入市 ， 新房供應量以81830套創(chuàng)下新高 。
根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示 ， 2022年1月與2月份 ， 上海商品住宅上市面積高達169萬平方米 ， 同比2021年上漲了127% ， 較2020年同期則上漲了275% 。

當然 ， 大批的供應 ， 如果換不來需求 ， 同樣無法轉(zhuǎn)化為成交量 。
從最終的成交量來看 ， 上海大批新盤入市 ， 顯然帶動了需求 ， 而這些需求除了上海本地旺盛的存量購買力之外 ， 還得益于一批新落戶的新上海人入局 。
第二 ， 落戶井噴 。

早在2020年 ， 上海就放松了兩波落戶 ， 第一波是其本身的四座高校本科畢業(yè)生 ， 納入直接落戶行列 。 在此之前 ， 只有清華、北大的本科畢業(yè)生才能直接落戶上海 ， 去年上海本土的復旦、上交大、同濟與華師大四所高校的本科生也可以直接落戶 。
第二波 ， 是放松了海龜?shù)穆鋺糸T檻 。 之前 ， 上海要求海歸落戶 ， 必須是世界500強學校 。 微調(diào)之后 ， 規(guī)則如下：
1、雙一流本科+境外碩士 ， 無論學校什么排名；
2、非雙一流本科+境外前500碩士；
3、境外本科+碩士；
4、境外前500本科；
5、創(chuàng)業(yè)落戶 。
2021年11月 ， 上海為了給5個新城和自貿(mào)區(qū)引流 ， 引進人才助力這些片區(qū)發(fā)展 ， 又適當放松了五個新城和自貿(mào)區(qū)新片區(qū)的落戶政策 ， 提出：
決定開放第二批2021年非上海生源應屆普通高校畢業(yè)生進滬就業(yè)落戶受理工作 ， 并試點在五個新城和自貿(mào)區(qū)新片區(qū)就業(yè)的上海市應屆研究生畢業(yè)生符合基本條件可直接落戶的政策 。

簡單理解 ， 就是放松了研究生在五個新城和自貿(mào)區(qū)新片區(qū)的落戶 。
在這種背景下 ， 2021年上海的落戶人數(shù)迎來了井噴 。
數(shù)據(jù)顯示 ， 2021年持上海居住證落戶的居民達到了37684人 ， 同比增加了104.6%；通過“人才引進”渠道獲得上海戶口的為35444人 ， 同比增加了172%！
整個2021年 ， 上海落戶人數(shù)達到了73128人 。

如此爆棚的落戶人數(shù) ， 最終帶動了上海的購房需求 。 三季度之前 ， 由于信貸收緊 ， 壓制了需求 ， 在四季度開始 ， 信貸逐漸回歸 ， 需求釋放 ， 才有了上海樓市從去年9月份筑底回暖 ， 才有了今年一二月份的開門紅 。
03
剛需可以跑步入場
上海的魔幻數(shù)據(jù)告訴我們一個道理：
像上海這類一線城市（北上廣深） ， 經(jīng)濟活躍 ， 不缺人口 ， 不缺購買力 ， 不缺潛力 ， 不缺購買需求的超大城市 ， 樓市很容易躁動 。
對于北上廣深這類城市的剛需來說 ， 如果資金足夠 ， 抓住機遇就上車 ， 無需過多猶豫 。 這類城市 ， 本身的人口、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟、資金決定了這類城市的房價 ， 易漲難跌 。
而從去化周期來看 ， 上海目前正處在上漲的前夜 。
根據(jù)克而瑞披露的最新數(shù)據(jù)顯示 ， 2022年2月 ， 上海的商品住宅供求比只有0.3 ， 去化周期只有4.4個月 ， 是29個重點城市中去化周期最短的城市 。

4.4個月的去化周期是什么意思？
按照住建部的規(guī)定 ， 當一個城市或地區(qū)去化周期小于6個月 ， 需要快速供應土地 ， 以緩解房價上漲壓力 。 在6個月至12個月 ， 需要增加土地 。 大于18個月 ， 則要減少土地供應 。 大于36個月則要停止供地 ， 減小房價下跌壓力 。

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