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|深圳二手房參考價將上調(diào)？住建局并未明確表態(tài)，專家這樣解讀......( 二 )


“6個控制”很重要
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為 ， 去年官方公布的二手房參考價是以二手住房網(wǎng)簽價格為基礎(chǔ) ， 參考周邊一手住房價格綜合形成 。 同時 ， 參考價也將會跟隨市場的變動進行更新 ， 暫定計劃一年更新一次 。 由此判斷 ， 參考價盯住市場價變動 。 市場價格變了 ， 參考價自然也會調(diào)整 。
李宇嘉分析說 ， 官方出臺此政策的目的很明確 ， 就是促進二手住房市場信息透明 ， 理性交易 。 原來的市場價格下 ， 無法實現(xiàn)信息透明 ， 無法引導理性交易 ， 所以推出參考價 ， 作為市場資源合理配置和引導預(yù)期的錨 。 現(xiàn)在的市場形勢 ， 和當時的市場形勢完全不同 。 2020年下半年以后 ， 二手房市場徹底失靈：預(yù)期房價上漲 ， 推動加杠桿 ， 漲價預(yù)期實現(xiàn)以后 ， 再次推動違規(guī)加杠桿 ， 從而形成自我漲價循環(huán) ， 投機炒作泛濫 。 供應(yīng)缺乏彈性的情況下 ， 二手房市場已失靈 ， 迫切需要參考價來糾偏 。
二手房參考價控制住了加杠桿 ， 斬斷了“預(yù)期房價上漲-加杠桿-房價真實上漲-預(yù)期上漲-加杠桿”這個循環(huán) 。 這一年多 ， 深圳二手房價連續(xù)下跌了10個月（2021年5月-2022年2月） ， 成交量創(chuàng)15年新低 。 直接的原因 ， 并不在二手房參考價 ， 而是控制住了加杠桿 ， 投機炒房者退潮了 ， 價格自然下來了 ， 成交量自然低了 。 因為 ， 這么高的房價下 ， 剛需沒多少 。 當然 ， 二手房參考價是新的價格錨 ， 有了它 ， 銀行有貸款標準 ， 才控制住加杠桿 。
現(xiàn)在 ， 這個循環(huán)反過來了 ， 即下跌形成下跌預(yù)期 ， 再加上不讓加杠桿 ， 下跌預(yù)期實現(xiàn) ， 進一步驅(qū)動價格下跌預(yù)期 ， 這個負反饋循環(huán) ， 不利于資產(chǎn)價格的穩(wěn)定和背后的金融安全 ， 也絕不是國家和地方想看到的 。
從這個角度看 ， 李宇嘉認為 ， 二手房參考價的歷史任務(wù) ， 短期看 ， 已經(jīng)實現(xiàn)了 。 所以 ， 二手房參考價退出也沒太大問題 。 或者不退出也行 ， 銀行實際業(yè)務(wù)中 ， 不執(zhí)行參考價就好 。 畢竟參考價和真實的價格不一樣 ， 出現(xiàn)價格雙軌制 ， 總歸不是市場經(jīng)濟的合理現(xiàn)象 。 我們一直強調(diào)市場的決定作用 ， 而深圳的市場化程度 ， 應(yīng)該遵從市場規(guī)律 。
李宇嘉認為 ， 控制住加杠桿、控制住首付資金來源、控制住首付款、控制住經(jīng)營貸、控制住外地人炒房、控制住“漲價預(yù)期”……做到這“6個控制” ， 退出參考價也無妨 。
但這“6個控制”是否能做到 ， 李宇嘉持保留態(tài)度 。 深圳是炒房最夸張的城市 ， 全民炒房 ， 資金都往樓市走 。 包括銀行在內(nèi)的金融機構(gòu) ， 都把不動產(chǎn)作為金融信貸的最佳抵押物 。 “有深圳的一宗地、一套房 ， 貸款就沒風險”很多金融機構(gòu)和從業(yè)人員就是這么認為的 ， 說夸張點兒 ， 都想在地產(chǎn)泡沫鏈條上分一杯羹 。
所以 ， 堅持住參考價 ， 犧牲短期 ， 但守住了長期 ， 讓新市民看得到扎根的希望 ， 這是上策；優(yōu)化參考價 ， 有所為有所不為 ， 這是中策；退出參考價 ， 這是下策 。

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