先看一下現(xiàn)金流 ， 2020年 ， 萬科的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額在各大房企中是最高的 ， 531.88億 ， 而2021年下降幅度卻高達(dá)92.27% ， 雖然萬科的凈額已經(jīng)連續(xù)13年為正 ， 但這么大的下降幅度可以看出萬科也是非常缺錢 ， 更不要說其他房企了 ， 例如保利發(fā)展 ， 截至去年三季度還是-187億 。
此外從其他指標(biāo)上來看：有息負(fù)債總額2659.6億元 ， 同比增長2.9%（其中短期負(fù)債占比降低 ， 長期負(fù)債占比增加至78%） ， 現(xiàn)金短債比為2.5倍 ， 凈負(fù)債率29.7% ， 目前萬科的負(fù)債結(jié)構(gòu)還算可以 ， 也在進(jìn)行優(yōu)化 ， 并沒有太多的到期債務(wù)壓力 。
2、多元化擴(kuò)張（加法）
2021年 ， 萬科的多元化業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)超過400億元 ， 雖然僅僅占比10% ， 但對整體營收貢獻(xiàn)有限 ， 但萬物云、萬科商業(yè)、萬緯物流、萬科泊寓同比增速均為正且超地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)增速 ， 這其中 ， 萬物云營收同比增加32.1%至240.4億元 ， 物流地產(chǎn)同比增長68.9%至31.6億元 。
像萬緯物流（冷鏈倉儲(chǔ)規(guī)模國內(nèi)第一）、泊寓等今天先不說 ， 我們今天先說說萬物云 ， 萬科物業(yè)和萬物梁行是萬物云的核心品牌 ， 2021年 ， 萬物云項(xiàng)目覆蓋全國一二線城市 ， 在管項(xiàng)目總數(shù)4393 個(gè) ， 在管面積7.8億平方米 ， 在管面積同比增長35.9% 。 合同管理項(xiàng)目總數(shù) 5553
飛鯨一直認(rèn)為物業(yè)是個(gè)好生意 ， 物業(yè)分為非住宅和住宅物業(yè) ， 物業(yè)公司提供綠化、保潔等服務(wù)收取物業(yè)費(fèi) ， 并提供車位出租等一些增值服務(wù)并且還在拓展中 ， 業(yè)主也不會(huì)輕易換物業(yè) ， 屬于永續(xù)經(jīng)營的行業(yè) 。 物業(yè)的重要性在疫情期間就得到充分的顯現(xiàn) ， 天差地別的服務(wù)讓業(yè)主們逐漸認(rèn)識(shí)到
萬科的在管面積已經(jīng)達(dá)到了7.8億平方米 ， 并且這個(gè)數(shù)字還在增加 ， 輕資產(chǎn)運(yùn)行 ， 也不會(huì)耗費(fèi)居多人力物力 ， 近期萬物云已經(jīng)沖刺港股IPO進(jìn)行分拆上市增強(qiáng)競爭力 ， 不得不說這其實(shí)是近幾年萬科手里的另一張牌 ， 未來也有望能夠?yàn)槔麧櫶峁?shí)質(zhì)性幫助！
此外無論是萬物云還是其他業(yè)務(wù) ， 管理層郁亮表示 ， 之前探索業(yè)務(wù)的“學(xué)費(fèi)”已經(jīng)交完 ， 也就說說萬科的非開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)進(jìn)入了全新階段 ， 正在形成新的利潤蓄水池 。 相比于其他房企 ， 萬科心中是不慌的 ， 這是飛鯨在萬科年報(bào)中體會(huì)到的 。 之前有句話一直深有體會(huì) ， “一個(gè)事物的坍塌往往是從內(nèi)部信心渙散開始的” ， 或許很多房企已經(jīng)是
總結(jié)：利潤下降或許是個(gè)警鐘 ， 正好趁著這個(gè)機(jī)會(huì)進(jìn)行改變調(diào)整 ， 所謂驕兵必?cái)?， 但是從未在萬科管理層身上看到 ， 從整個(gè)年報(bào)中 ， 我們可以看到整個(gè)萬科管理層的誠懇 ， 研究一個(gè)企業(yè) ， 管理層也是很重要的一項(xiàng) ， 在經(jīng)歷過房地產(chǎn)的牛熊之后 ， 相信這次萬科還能依然向前發(fā)展 。 萬科作為飛鯨投研《價(jià)值50》中的企業(yè) ， 一直從未剔除哦！請持續(xù)關(guān)注飛鯨投研！
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【房產(chǎn)中介|刮骨療毒刨去190億利潤！萬科“加減法”明智在哪？】來源：飛鯨投研
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