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短視頻|房屋被查封導(dǎo)致買賣合同無法履行，房屋溢價損失由誰擔(dān)？( 二 )

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案件審理中法官得知 ， 汪某某于2015年2月就簽收了法院送達(dá)的保全裁定 。 在知道或者應(yīng)當(dāng)知道其財產(chǎn)已被查封或凍結(jié)的情況下 ， 仍然出售被查封的房屋構(gòu)成違約 ， 汪某某應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任 。 由于雙方約定了違約金的計算方式 ， 現(xiàn)晉某某選擇按照總房款116萬元的30%主張違約金34.8萬元 ， 法院予以支持 。
對于合同未及時解除而擴(kuò)大的損失 ， 法院認(rèn)為 ， 雖然汪某某曾在2016年1月份表示晉某某可以另行購買其他房屋 ， 但同時也表明如果晉某某沒有看中其他房屋 ， 則可待涉案房屋解封后繼續(xù)履行合同 ， 且汪某某多次承諾能夠盡快解決查封事宜 ， 并在晉某某尚未支付約定首付款的情況下就交付房屋鑰匙、讓晉某某裝修房屋來表示自己的真誠 。 晉某某也選擇相信和等待以致沒有及時解除合同 。 法院認(rèn)為 ， 汪某某應(yīng)對損失的擴(kuò)大承擔(dān)主要責(zé)任 。 黎某某與汪某某離婚時 ， 約定涉案房屋歸黎某某所有 ， 但雙方并未及時辦理過戶手續(xù) 。 雖然黎某某對于出售被查封的房屋主觀上沒有過錯 ， 但客觀上導(dǎo)致房屋買賣合同無法繼續(xù)履行 ， 黎某某作為房屋共同出賣人 ， 應(yīng)與汪某某對外共同承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任 。
本案中 ， 根據(jù)交易慣例 ， 買賣雙方在辦理網(wǎng)簽后 ， 買受人應(yīng)按照合同約定支付首付款 。 因涉案房屋被查封 ， 無法辦理網(wǎng)簽 ， 晉某某對于合同可能無法繼續(xù)履行應(yīng)有一定的預(yù)期 ， 但晉某某既未在合理期限內(nèi)行使解除權(quán) ， 也未按照約定支付首付款以明示要求繼續(xù)履行合同 ， 以致合同是否繼續(xù)履行長期處于不確定狀態(tài) 。 晉某某對損失的擴(kuò)大及糾紛的發(fā)生也存在過錯 ， 并應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任 。 而濟(jì)南某房產(chǎn)中介在合同簽訂前 ， 已經(jīng)查詢到涉案房屋存在限制交易情形 ， 但未告知晉某某 ， 以致雖然促成了合同的簽訂 ， 但發(fā)生了履行不能的后果并使買賣雙方產(chǎn)生糾紛 ， 房產(chǎn)中介存在過錯 ， 也應(yīng)承擔(dān)一定的民事責(zé)任 。 因房產(chǎn)中介已注銷 ， 相應(yīng)的法律后果應(yīng)由其經(jīng)營者程某承擔(dān) 。
裁判原告獲賠50余萬元
本案中雖然雙方約定了違約金的計算方式 ， 但原告晉某某以約定的違約金不足以彌補(bǔ)實際損失為由 ， 要求以起訴日作為評估時間節(jié)點確定房屋價格及損失 ， 并無不當(dāng) 。 評估報告送達(dá)后 ， 各方當(dāng)事人均未在指定的期限內(nèi)提出異議 ， 且鑒定程序合法 ， 估價結(jié)論有依據(jù) ， 法院予以確認(rèn) 。 故法院認(rèn)定合同解除時 ， 涉案房屋溢價為943600元（即2103600元-116萬元） 。
對于溢價損失的承擔(dān) 。 我國原《合同法》第113條規(guī)定 ， 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定 ， 給對方造成損失的 ， 損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失 ， 包括合同履行后可以獲得的利益 ， 但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失 。 （現(xiàn)《民法典》第584條規(guī)定 ， 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定 ， 造成對方損失的 ， 損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失 ， 包括合同履行后可以獲得的利益；但是 ， 不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失 。 ）本案中 ， 因被告汪某某、黎某某不能提供可正常交易的房屋使原告晉某某利益受損 ， 首先應(yīng)支付約定的違約金 ， 違約金不足以彌補(bǔ)損失的 ， 補(bǔ)足差額 。 綜合各方在合同簽訂、履行中的違約及過錯程度 ， 結(jié)合房款交付及房屋升值情況 ， 法院酌定被告汪某某、黎某某共同承擔(dān)55%的責(zé)任 ， 原告晉某某承擔(dān)40%的責(zé)任 ， 被告程某承擔(dān)5%的責(zé)任 。
綜上 ， 本案再審判決原告晉某某與被告汪某某、被告黎某某簽訂的《房屋買賣合同》于2017年7月11日解除；被告汪某某、黎某某向原告晉某某返還定金、支付違約金并賠償房屋損失共計53萬余元；被告程某（原房產(chǎn)中介經(jīng)營者）向原告晉某某除已返還房屋傭金外 ， 需另行賠償原告房屋溢價損失4.7萬余元 。 本案再審判決已經(jīng)生效 ， 且已全部履行完畢 。

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