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短視頻|房屋被查封導(dǎo)致買賣合同無法履行，房屋溢價(jià)損失由誰擔(dān)？

短視頻帶貨

短視頻|房屋被查封導(dǎo)致買賣合同無法履行，房屋溢價(jià)損失由誰擔(dān)？

對(duì)于大多數(shù)人來說
購房是生活中的一件大事
好不容易找到了心儀的房屋
準(zhǔn)備辦理網(wǎng)簽時(shí)
卻發(fā)現(xiàn)此房已被法院查封

網(wǎng)簽手續(xù)未能辦理
雙方也未及時(shí)解除合同
涉案房屋的溢價(jià)損失也協(xié)商不成
無奈之下購房者訴至法院
那么 ， 房屋溢價(jià)損失究竟該由誰來承擔(dān)？
案情
出售房屋被法院查封
2015年11月 ， 晉某某通過網(wǎng)絡(luò)和房產(chǎn)中介尋找房子 ， 很快通過某房產(chǎn)中介得知汪某某出售濟(jì)南某小區(qū)一處房屋的信息 ， 經(jīng)過看房以及和家人商議 ， 一致認(rèn)為這套房屋很合適 。 隨后晉某某與汪某某通過房產(chǎn)中介簽訂了《房屋買賣合同》 ， 約定甲方汪某某自愿出售濟(jì)南某小區(qū)房屋；該房屋無抵押、無租賃 ， 甲方承諾和保證此房產(chǎn)無任何權(quán)屬等糾紛；雙方約定成交價(jià)格為116萬元 ， 其中乙方晉某某在合同簽訂時(shí)向汪某某支付定金2萬元 ， 并自合同簽訂時(shí)將《房屋所有權(quán)證》交由某房產(chǎn)中介 ， 用于辦理房產(chǎn)交易的后續(xù)手續(xù) ， 并作為對(duì)房產(chǎn)交易安全性的擔(dān)保 。
合同也明確約定了雙方的違約責(zé)任：如甲、乙任一方未按本合同的約定履行相關(guān)義務(wù) ， 每逾期一日 ， 違約方應(yīng)向房屋買賣的相對(duì)方支付本合同總房價(jià)款3‰的違約金 ， 或者違約方承擔(dān)合同總房價(jià)30%的違約金 ， 具體承擔(dān)哪一種違約責(zé)任 ， 由守約方選擇 。
然而這套房子的歸屬卻并不簡單 。 汪某某和黎某某原是夫妻關(guān)系 ， 二人婚姻關(guān)系存續(xù)期間參加房改購買了涉案房屋 ， 并取得房屋所有權(quán)證 ， 房屋所有權(quán)人為汪某某 ， 共有人為黎某某 。 后汪某某和黎某某因感情破裂在民政部門協(xié)議離婚 ， 約定涉案房屋歸黎某某所有 ， 但雙方并未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù) 。 后黎某某對(duì)《房屋買賣合同》簽字追認(rèn) 。
合同簽訂后 ， 晉某某依約向汪某某支付定金外 ， 同時(shí)向房產(chǎn)中介交納房屋傭金共計(jì)28000元 。 2015年12月 ， 晉某某與汪某某、黎某某及某房產(chǎn)中介工作人員依約到濟(jì)南市房產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)簽 ， 因房屋被法院查封 ， 網(wǎng)簽手續(xù)未能辦理 ， 晉某某應(yīng)付的68萬元（除定金外）首付款未再支付 。 此后買賣雙方?jīng)]有及時(shí)解除合同 ， 就涉案房屋的溢價(jià)損失也協(xié)商不成 ， 晉某某于2017年7月訴至法院 ， 請(qǐng)求解除《房屋買賣合同》 ， 汪某某、黎某某支付違約金并承擔(dān)溢價(jià)損失等 。
法院重審期間 ， 原告晉某某提交評(píng)估申請(qǐng)書 ， 請(qǐng)求以2017年7月11日原一審起訴日為基準(zhǔn) ， 評(píng)估涉案房屋的市場價(jià)值 ， 法院予以準(zhǔn)許 。 2020年9月 ， 山東某評(píng)估測繪公司作出估價(jià)報(bào)告 ， 認(rèn)定涉案房屋2017年7月11日的市場評(píng)估總價(jià)為2103600元 。 評(píng)估報(bào)告送達(dá)各方當(dāng)事人 ， 均未在指定的期限內(nèi)提出異議 。
法院經(jīng)審理認(rèn)為 ， 依法成立的合同 ， 對(duì)各方當(dāng)事人均具有法律約束力 ， 各方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格履行合同義務(wù) ， 否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任 。 本案中 ， 原告晉某某與被告汪某某、黎某某協(xié)商一致簽訂房屋買賣合同后 ， 依約交納了購房定金 ， 合同已經(jīng)成立并履行 。 得知涉案房屋被查封后 ， 晉某某基于對(duì)汪某某的信任 ， 未及時(shí)行使解除權(quán) ， 系當(dāng)事人對(duì)自己權(quán)利的處分 。 后雙方就房屋溢價(jià)損失協(xié)商不成 ， 晉某某起訴時(shí)要求解除合同 ， 一審、二審、再審及發(fā)回重審期間 ， 汪某某、黎某某對(duì)于解除合同沒有異議 ， 法院予以確認(rèn) 。
審理違約責(zé)任和房屋溢價(jià)誰承擔(dān)？
法院經(jīng)審理認(rèn)為 ， 本案爭議的焦點(diǎn)問題是：違約責(zé)任的確定及房屋溢價(jià)和其他損失的承擔(dān) 。

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