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限購|謝逸楓：新一輪樓市降首付取消限購限貸限售潮正在路上( 二 )

商品房樓市限貸限購


其六是昆明、玉林、延吉等13個(gè)市（區(qū)縣）財(cái)稅托市 ， 發(fā)布購房補(bǔ)貼刺激住房消費(fèi) 。
其七是鄭州重啟棚改貨幣化安置 ， 綿陽征收安置貨幣化 ， 助力樓市去庫存 。
目前超過100個(gè)城市出臺(tái)了樓市松綁新政 ， 調(diào)整方向涉及調(diào)整限購限售、降低首付比例、增加公積金貸款額度、下調(diào)房貸利率、發(fā)放購房補(bǔ)貼等多個(gè)方面 。
具體措施包括取消或放松限購、限貸、限售 ， 下調(diào)房貸利率和首付比例、認(rèn)房認(rèn)貸全面放松、提高公積金貸款額度、增加購房補(bǔ)貼、放松商品房預(yù)售條件與商品預(yù)售資金監(jiān)管、土地出讓條件、戶口放開等 。
全國房地產(chǎn)市場看 ， 2月月的庫存、成交、信貸、房價(jià)、典型城市數(shù)據(jù)已經(jīng)給出了政策必須調(diào)整的答案 ， 否則房地產(chǎn)市場要復(fù)蘇回暖絕對是不可能的 ， 況且不穩(wěn)定的因素依然存在 。
其一是2月末 ， 全國商品房待售面積5.7026億平方米 ， 比2021年末增加6003萬平方米 ， 創(chuàng)歷史新高 。 其中住宅待售面積增加5552萬平方米 ， 居民購房熱情明顯消退 ， 觀望情緒持續(xù)加劇 。
其二是全國房價(jià)看 ， 經(jīng)過測算 ， 1-2月全國商品房銷售均價(jià)為9845元/平方米 ， 環(huán)比較2021年12月上升3% ， 同比則下降11% ， 連續(xù)5個(gè)月全國商品房銷售均價(jià)低于萬元以下 。
1-2月商品房銷售均價(jià)為9845元/平方米 ， 環(huán)比上升3% ， 同比下降11% 。 2月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上升1.2% ， 其中三四線城市同比下降0.1% 。
其三是2月數(shù)據(jù)顯示 ， 人民幣貸款單月增加1.23萬億元 ， 同比少增1258億元 ， 總量、結(jié)構(gòu)均不及預(yù)期 。 其中代表居民按揭貸款的中長期貸款減少459億元（同比減少4572億元） ， 成為主要拖累 。
其四是1-2月全國商品房銷售面積為1.6億平方米 ， 同比下降9.6% ， 商品房銷售額為1.5萬億元 ， 同比下降19.3% ， 其中商品住宅銷售規(guī)模降幅較大 ， 銷售額同比降幅超兩成 ， 銷售面積降幅在10%以上 。
其五是典型的城市看 ， 2022年一季度 ， 重點(diǎn)100城市新建商品住宅月均成交面積約2963萬平方米 ， 同比下降40.5% ， 與2019-2021年同期均值相比下降19.0% ， 較2019年同期下降17.0% ， 市場情緒整體偏低 。
“金三銀四”變“銅三鐵四” ， 全國各地樓市“小陽春”退潮 ， 市場重回2014年上行期動(dòng)力不足 。 目前全國各地房地產(chǎn)市場回暖復(fù)蘇緩慢 ， 呈現(xiàn)樓市虛假小陽春的現(xiàn)象 。
目前最大的不確定性因素 ， 主要是疫情不穩(wěn)定 ， 購房者購房決心不穩(wěn)定 ， 信貸增長不穩(wěn)定 ， 限購限貸限售限價(jià)限簽政策、利率、房貸首付的寬松力度、范圍有限 。
對于市場低迷、庫存壓力大、土地出讓困難、房價(jià)下降的城市 ， 新一輪樓市取消限購限貸限售潮正在路上將成為趨勢 。 而對于樓市以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展好的一線、新一線、熱點(diǎn)二線城市 ， 一旦市場低迷、經(jīng)濟(jì)下行 ， 會(huì)迎來大幅調(diào)整 。
2003年 ， 國家將房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)、主動(dòng)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先鋒產(chǎn)業(yè) ， 一直到現(xiàn)在 ， 依然是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)不可動(dòng)搖的定海神針 。

過去20年 ， 當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展遇到困難、危機(jī)、風(fēng)險(xiǎn)之時(shí) ， 房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的位置、作為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的擎天柱從來不會(huì)缺席 ， 2003年、2005年、2008年、2010年、2013年、2017年、2021年亦如此 。
國家從來沒有否定房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)、主動(dòng)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先鋒產(chǎn)業(yè)的功能、作用、位置 ， 在2021年12月11日 ， 再次重提房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè) ， 住房消費(fèi)更是居民消費(fèi) ， 已經(jīng)給了房地產(chǎn)、住房的定性答案 。
房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)力、GDP增長達(dá)到30%以上 ， 拉動(dòng)57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè) 。 提供1個(gè)億的就業(yè) ， 65%-70%的地方財(cái)政收入 。 毫無疑問 ， 未來幾十年內(nèi) ， 房地產(chǎn)業(yè)作為支柱、基礎(chǔ)、主導(dǎo)和先導(dǎo)四大產(chǎn)業(yè)地位是不可改變 。

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