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向上穿透③|房企“雪藏”利潤(rùn),物業(yè)卻在筑高利潤(rùn)城墻 | 地產(chǎn)

毛利率華潤(rùn)置地

作者丨王迪
出品丨焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)
房地產(chǎn)的變革調(diào)整正刺激行業(yè)內(nèi)部分化的層層侵蝕:一、二線與三、四線市場(chǎng)表現(xiàn)與政策放松的分化、民營(yíng)與國(guó)央企房企融資及發(fā)展土壤的分化、民營(yíng)房企內(nèi)部經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的分化，以及地產(chǎn)與物業(yè)等細(xì)分賽道的分化。
市場(chǎng)、行業(yè)、企業(yè)及賽道的分化形態(tài)，讓適者生存的法則更加凸顯。
前有物管巨頭碧桂園服務(wù)在業(yè)績(jī)會(huì)與地產(chǎn)再度“劃清界線”，強(qiáng)調(diào)自己為獨(dú)立上市公司，后有時(shí)代鄰里管理層稱，時(shí)代中國(guó)調(diào)整銷售目標(biāo)對(duì)自身影響不大。
作為曾經(jīng)的地產(chǎn)附屬，物業(yè)這一細(xì)分領(lǐng)域因機(jī)遇、發(fā)展空間、模式等與地產(chǎn)不同，正與母公司呈現(xiàn)“分道揚(yáng)鑣”的境況。
一方面，遭遇流動(dòng)性危機(jī)的房企為自救謀求分拆物業(yè)上市、或無(wú)奈棄子“回血”，另一方面，內(nèi)生性強(qiáng)的物管公司試圖實(shí)現(xiàn)“青出于藍(lán)而勝于藍(lán)”的自我發(fā)展。
一場(chǎng)被動(dòng)及主動(dòng)的“向左走、向右走”分化正在呈現(xiàn)。
從行業(yè)發(fā)展?jié)摿?lái)看，地產(chǎn)18萬(wàn)億規(guī)模觸頂?shù)男袠I(yè)焦慮逐漸顯現(xiàn)，這是眾多房企管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表達(dá)的共識(shí)。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，18萬(wàn)億元或是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的天花板。
兩者“分手”的原因，不外乎于房地產(chǎn)投資銷售承壓，引發(fā)物管行業(yè)及公司發(fā)展擔(dān)憂。一是擔(dān)憂開發(fā)規(guī)模萎縮對(duì)物管成長(zhǎng)性形成不利影響；二是擔(dān)憂流動(dòng)性壓力擴(kuò)散造成開發(fā)商轉(zhuǎn)讓物業(yè)股權(quán)，進(jìn)而導(dǎo)致物企控制權(quán)變更或核心資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)。
兩種截然不同的期望，與地產(chǎn)及物業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)密不可分。
焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)從目前已經(jīng)公布的2021年地產(chǎn)公司及物管、商管公司盈利情況進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)公司營(yíng)收及歸母凈利潤(rùn)呈現(xiàn)增長(zhǎng)乏力的現(xiàn)象，地產(chǎn)公司歸母凈利潤(rùn)斷崖式下滑、“增收不增利”成為行業(yè)普遍現(xiàn)象，而多數(shù)物管公司營(yíng)收及歸母凈利潤(rùn)則呈現(xiàn)較大漲幅。
上揚(yáng)與下跌的反差，在某種程度中，造就了地產(chǎn)與物業(yè)“分手”的境況。個(gè)別物管公司盈利遭到母公司拖累，或成為管公司想要獨(dú)立發(fā)展的原因之一。
從2021年品牌房企營(yíng)收排位來(lái)看，碧桂園、萬(wàn)科、中海、龍湖、華潤(rùn)置地、新城控股、旭輝、綠城中國(guó)營(yíng)收增長(zhǎng)率分別為13.01%、8.04、30.38%、21.04%、18.11%、15.64%、50.19%、52.38%。在地產(chǎn)營(yíng)收前8強(qiáng)中，營(yíng)收增長(zhǎng)率達(dá)到40%以上的，僅有旭輝和綠城。
反觀物企營(yíng)收排行前8位，碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)營(yíng)收增長(zhǎng)率分別為84.89%、40.43%、24.35%、34.16%、44.27%、30.93%、67.65%、70.98%，營(yíng)收增長(zhǎng)率超過(guò)40%以上的占到一半。
向上穿透③|房企“雪藏”利潤(rùn),物業(yè)卻在筑高利潤(rùn)城墻 | 地產(chǎn)


就地產(chǎn)營(yíng)收前8強(qiáng)來(lái)看，歸屬股東凈利潤(rùn)下滑的房企占到5席，而物企前8強(qiáng)中，歸屬股東凈利潤(rùn)全部實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。就房企營(yíng)收前15強(qiáng)房企來(lái)看，僅有龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)、中國(guó)金茂該指標(biāo)同比增長(zhǎng)，其余全部下跌，而就物企營(yíng)收前15強(qiáng)來(lái)看，歸屬股東凈利潤(rùn)全部實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。
其中，因?yàn)槿f(wàn)科13年來(lái)凈利潤(rùn)首降，管理層不得不在業(yè)績(jī)會(huì)上公開道歉。萬(wàn)科將此次凈利潤(rùn)下降歸因于主要受開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降、投資收益回落以及計(jì)提資產(chǎn)減值損失的影響。更多不少房企在業(yè)績(jī)公布之前，做好了計(jì)提存貨跌價(jià)減值的準(zhǔn)備，總額超百億元，對(duì)市場(chǎng)下滑做好了預(yù)判。
市場(chǎng)降溫、政府限價(jià)成為諸多房企計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的主要原因。2021年華夏幸福預(yù)虧超300億元，綠地控股擬計(jì)提減值約29億元，藍(lán)光發(fā)展打算計(jì)提約69.09億元的減值損失。陽(yáng)光城則表示，大額計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備是因?yàn)?021年行業(yè)銷售整體下挫嚴(yán)重，受華夏幸福減值計(jì)提拖累，中國(guó)平安去年歸母凈利同比降29%。

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