由于這處樓盤尚未竣工驗(yàn)收 ， 不符合交付標(biāo)準(zhǔn) ， 無法交付 ， 許先生和開發(fā)商之間的商品房買賣合同被解除了 ， 房子沒了還背著貸款 ， 許先生心里憋著一口悶氣 ， 看了一眼自己跟銀行簽的合同 ， 上面第38條約定赫然寫著：
“貸款發(fā)放后 ， 借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、價(jià)格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛 ， 均與貸款人無關(guān) ， 貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項(xiàng)下的全部或部分貸款 。 ”
簡單來說 ， 甭管許先生的房子是順利入住還是爛尾了 ， 他都必須照樣按時(shí)還貸 ， 許先生起初照樣還 ， 后來越還越氣 ， 心想自己再也拿不到房子所有權(quán)了 ， 干嘛還這么悲催地還銀行貸款呢？2019年年底 ， 許先生直接斷了向銀行支付月供 ， 銀行連番催促 ， 遭到許先生拒絕 ， 隨即訴至法院 。
2021年下半年 ， 一審法院考慮到房子無法完成交付 ， 讓薛先生繼續(xù)按月還貸已經(jīng)沒什么意義 ， 判決其與銀行簽訂的《個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同》解除 ， 合同是解除了 ， 但許先生得歸還銀行借款本金、利息以及沒能按時(shí)還貸的罰息合計(jì)220余萬元 。
許先生一口老血都要嘔出來了 ， 開發(fā)商沒錢退房款 ， 自己拿不到房和這部分款還要一下給銀行兩百多萬 ， 就算把開發(fā)商賣掉也是湊不出這么多錢來的 。 因此 ， 一審判決下來后 ， 許先生立馬上訴至嘉興市中級(jí)人民法院 ， 他認(rèn)為 ， 與銀行的合同解除之后 ， 自己不應(yīng)該繼續(xù)承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任 。
一審法院的判決依據(jù)就是前面提到的許先生與銀行所簽合同第38條約定 ， 但這一格式條款雖然非常普遍 ， 卻存在一個(gè)關(guān)鍵性問題 ， 它刻意加重了購房人的責(zé)任 ， 減輕了銀行的責(zé)任 。
最高法《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規(guī)定：
“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后 ， 商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的 ， 出賣人（開發(fā)商）應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人（銀行）和買受人（許先生） 。 ”
許先生遇到的情況就符合這一條款所述情形 ， 開發(fā)商破產(chǎn)無法交付房屋 ， 以至于買賣合同解除 ， 許先生主張解除個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同是有依據(jù)的 ， 至于他和銀行簽訂的《個(gè)人購房貸款及擔(dān)保合同》第38條約定 ， 與最高人民法院的司法解釋相抵觸 ， 剩余貸款的還款責(zé)任應(yīng)該由開發(fā)商去承擔(dān) 。
同樣是解除商品房買賣合同 ， 不還銀行貸款 ， 為什么許先生的案子是銀行敗訴 ， 其他很多案例是購房者敗訴呢？其實(shí)這并沒有什么異常之處 ， 因?yàn)橐话闱闆r下 ， 這一合同解除 ， 購房人收到開發(fā)商退還的按揭貸款支付的購房款 ， 債務(wù)就轉(zhuǎn)移了 ， 銀行可以要求購房人歸還貸款本息 。
但是 ， 許先生碰到的開發(fā)商破產(chǎn)清算 ， 沒錢退還兩邊的購房款 ， 這個(gè)債務(wù)是開發(fā)商的 ， 一分為二去看待 ， 開發(fā)商應(yīng)該將貸款支付的那部分購房款如數(shù)還給銀行 ， 許先生個(gè)人支付的購房款也要予以返還 ， 兩邊的合同都已經(jīng)被解除了 ， 債務(wù)也沒有實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移 ， 因此許先生不應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)償還銀行貸款的義務(wù) 。
判決下來后 ， 許先生長舒一口氣 ， 感覺心頭的陰云都散去了 ， 雖然沒能如期實(shí)現(xiàn)住進(jìn)新房子的愿望 ， 但至少不用再兩頭吃悶虧受委屈 ， 許先生遇到的情況比較特殊一點(diǎn) ， 并不是所有購房者與銀行之間的債務(wù)關(guān)系都可以因爛尾而免除 ， 所以在決定買房之前 ， 還是應(yīng)當(dāng)充分考慮承受能力 ， 做好風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)判 。
推薦閱讀
- 公積金貸款可以貸到30年嗎
- 二手房貸款什么時(shí)候可以收到
- 住房公積金能貸款嗎
- 首付了但是貸款沒下來怎么辦
- 買房子貸款不下來首付能退嗎
- 銀行要求簽空白合同是否違法
- 有沒有面簽過了貸款不下來的
- 首付給了貸款沒批下來怎么辦
- 銀行先查征信還是先面簽
- 公積金貸款可以只貸5年嗎