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法拍房|法拍房公告怎么看，教你如何看懂法拍房公告內(nèi)容( 二 )

租賃債權(quán)人債務(wù)人法拍房


4、標(biāo)的所有人
如果有2人及以上所有人 ， 要注意了解房屋產(chǎn)權(quán)情況 ， 比如 ， 是否存在夫妻產(chǎn)權(quán) ， 是否是共同債務(wù)人、擔(dān)保人 ， 是否有未成年產(chǎn)權(quán)人等等 ， 以避免拍到部分產(chǎn)權(quán)的房屋 。
5、評(píng)估鑒定基準(zhǔn)日
這個(gè)時(shí)間很關(guān)鍵 ， 2016至2021一直是國內(nèi)房價(jià)變動(dòng)很大的時(shí)期 ， 評(píng)估時(shí)間能夠看出房屋評(píng)估價(jià)與當(dāng)前的市場價(jià)是否仍然相符 。 評(píng)估價(jià)有效期為1年 ， 有時(shí)候1年之內(nèi)房價(jià)也會(huì)有較大變化 ， 若評(píng)估后房價(jià)大跌 ， 對(duì)該房屋的拍賣十分不利 。 根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日 ， 可以更加準(zhǔn)確判斷房屋當(dāng)前的性價(jià)比 。
6、標(biāo)的現(xiàn)狀
大家關(guān)心的稅費(fèi)、騰房、過戶問題 ， 在這里都能得到一些標(biāo)志性信息 ， 比如：房屋權(quán)屬不同 ， 后續(xù)所需繳納的稅費(fèi)會(huì)有所不同；如果房屋是有租賃、未騰空的情況 ， 那就要視情況判斷后續(xù)處理的難易程度 。
已經(jīng)騰空的是最好的情況 ， 后續(xù)的騰房、過戶都會(huì)比較輕松；如果是合法的租賃情況 ， 尤其是長期租賃 ， 如果不能解除租賃 ， 那房子即使拍賣成功也無法立刻入住；還有就是有人占用的情況 ， 可能是被執(zhí)行人占用、債權(quán)人占用 ， 或者其他案外人員占用 ， 尤其遇到高齡占用人 ， 后期解決是比較麻煩的 。
當(dāng)然 ， 這些信息并不十分全面 ， 更加具體精確的信息還是要靠盡調(diào)獲得 。

三、競買公告這部分是法院的競拍公告 ， 具有相應(yīng)的法律效力 ， 一般是統(tǒng)一制式的文件 。 它規(guī)定了法拍房的競拍方式以及具體交易流程 ， 一房一議 ， 房源不同 ， 可能會(huì)有細(xì)微的差別 。
我們需要注意的是：看樣時(shí)間、競拍時(shí)間、競拍規(guī)則、購房資格確認(rèn)、瑕疵擔(dān)保責(zé)任說明、支付尾款時(shí)間、稅費(fèi)承擔(dān)方式等 。
關(guān)于網(wǎng)絡(luò)競價(jià)方式 ， 一般以起拍價(jià)增價(jià)參拍 ， 同時(shí)設(shè)置延時(shí)出價(jià)功能 。 也就是 ， 假設(shè)拍賣時(shí)間為三天 ， 在最后一天上午十點(diǎn)結(jié)束拍賣 ， 但是若有競買人在結(jié)束前最后五分鐘出價(jià) ， 則拍賣延長五分鐘 。
尾款支付時(shí)間也很重要 ， 拍賣房源或執(zhí)行法院不同會(huì)略有差異 ， 通常為10至15個(gè)自然日 。 競拍成功后 ， 必須在指定時(shí)間內(nèi)把全款打入法院指定賬戶中 。 如果需要以貸款方式進(jìn)行購買 ， 一定提前做好貸款的預(yù)審和面簽 ， 確保銀行及時(shí)放款 。
法拍房的稅費(fèi)在競買公告中會(huì)約定由誰承擔(dān) ， 這部分也要確認(rèn)清楚 。 但是公告中不會(huì)顯示具體金額 ， 為了避免承擔(dān)高額稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn) ， 一定要做好盡調(diào) ， 以實(shí)際的調(diào)查結(jié)果為準(zhǔn) 。
四、競買須知競買須知和競買公告一樣都具有法律效力 。 主要的區(qū)別就是 ， 競買公告是針對(duì)具體法拍房的購買介紹 ， 而競買須知就是告知我們在購買之前需要注意什么 。
主要關(guān)注一下 ， 拍賣標(biāo)的物現(xiàn)狀、各項(xiàng)欠費(fèi)、稅費(fèi)承擔(dān)方式、其他特殊情況告知、參拍人規(guī)定等事項(xiàng) 。 確保自己有購買資格 ， 明確須知中的各項(xiàng)要求 ， 避免后期悔拍的情況出現(xiàn) 。

五、出價(jià)記錄出價(jià)記錄會(huì)隨著競買人出價(jià)變化實(shí)時(shí)更新 。 受相關(guān)法律條文規(guī)定 ， 參拍時(shí)出價(jià)記錄要實(shí)時(shí)更新并公示在上拍頁面中 。 拍賣開始前不顯示出價(jià)記錄 ， 已經(jīng)結(jié)束拍賣的會(huì)顯示拍賣過程中的出價(jià)記錄 。
這個(gè)信息可以作為實(shí)際成交價(jià)格的重要參考 ， 大家可以選擇相似條件的房源 ， 看看其出價(jià)記錄 ， 和你心中的意向成交價(jià)做一個(gè)比對(duì) ， 也好提前規(guī)劃相應(yīng)的資金方案 。
六、保證金須知、相關(guān)幫助這部分內(nèi)容在京東拍賣上是兩個(gè)獨(dú)立的板塊 ， 對(duì)于法拍房新手很友好 ， 涵蓋了很多大家關(guān)心比較多的一些問題 。

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