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最近不少人因為疫情影響導致收入銳減 ， 有房貸的人可能還遭遇了斷供 。 在斷供達到一定次數(shù)后銀行不再催收而是起訴至法院請求拍賣抵押物 。
真走到這一步的話 ， 法院會委托第三方拍賣機構拍賣掉抵押房 ， 拿回來的款項先支付給銀行 ， 剩余的錢還給斷供者 。 不過 ， 如果發(fā)生了極端情形 ， 房價跌得比較厲害 ， 甚至跌得比貸款余額還要低的話 ， 拍賣款不僅全部要還給銀行 ， 對于差額部分斷供人還得拿出額外資金歸還 。
題主現(xiàn)在面臨斷供 ， 想到了將房子提前租給別人 ， 并采用外租20年的方法 ， 希望規(guī)避房子被拍賣的情形出現(xiàn) 。
從這點可以看出題主是懂一點法律知識的 ， 至少是打聽過這個方面的事情 ， 外租20年就能體現(xiàn)出來 。 因為根據(jù)我們國家的相關法律規(guī)定 ， 租賃期最多為20年 ， 超過20年的租賃部分無效 。 問題中提到的20年并不是巧合 ， 應該是題主知道這方面的規(guī)定 。
回到正題 ， 將房子提前外租出去能否逃過被強制拍賣的命運呢？
答案是并不行 ， 無論你的房子是自己住還是外租給他人 ， 哪怕租給了親友也是不影響房子交易與正常過戶的 。
不過 ， 法律上有買賣不破租賃的講法 ， 具體來說 ， “租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的 ， 不影響租賃合同的效力” 。
什么意思呢？
假設題主真的在法拍前將房子租給了別人 ， 買下房子的新主人不能取消已經生效的租賃合同 ， 原來外租了20年的話還得繼續(xù)履行租賃合同 ， 除非租下房子的人明知題主為了故意躲避房子被法拍而配合題主租下了房子 。
【濟南|房貸已多月斷供，提前將其外租20年能避免被強制拍賣的結局嗎？】此外 ， 如果提前租出后 ， 從房子過戶給買下房子的人開始租金就要支付給房子的新主人了 。
買賣不破租賃是為了保護租房者的合法權益 ， 但不能因此傷害了交易雙方的自由選擇權 。
最后提醒一點 ， 租房人有優(yōu)先購買權 ， 如果房子被執(zhí)行法拍了 ， 租了題主房子的人可以在同等條件下買下房子 。
同等條件下指的是總價相同 ， 支付方式相同 。 如果其他人出價高或者支付方式更加好的話不能算作同等條件 ， 租客也就享受不了優(yōu)先購買權 。
綜上所述 ， 斷供后不應該想著通過一些不太好的方式規(guī)避房子被法拍的結果 ， 因為根本阻止不了 ， 法律在設計時已經規(guī)避了這樣的漏洞 。
題主要做的是想辦法把斷供的錢還上 ， 否則房子過幾個月就真的不屬于你了 。
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