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文|劉曉博
沒有最低 ， 只有更低！
大城市的住宅限購門檻 ， 在今天創(chuàng)出新低！
一個強二線城市 ， 外地人只需要累計繳納6個月社保 ， 就可以獲得購房資格！
而之前 ， 一個標(biāo)準(zhǔn)的二線城市限購門檻是：3年內(nèi)、24個月的連續(xù)社保 。 至于強二線城市 ， 還可以適當(dāng)加碼 。
從24個月 ， 直降到6個月 ， 砍去了門檻的四分之三！
做出上述決定的 ， 是南京！
今天下午 ， 澎湃新聞、財聯(lián)社等多家媒體發(fā)布了下面這條新聞：
這是南京在半個月內(nèi) ， 第二次給樓市松綁 。
4月12日 ， 南京市六合區(qū)、溧水區(qū)均調(diào)整限購政策 ， 外地戶籍購房者可購買一套房 。 而此前 ， 外地人需要繳納1年社保 ， 以及開具工作證明才能開出購房證明 。
當(dāng)時我就撰文分析過 ， 南京在“小試牛刀” ， 主要作用是試探輿論反應(yīng) 。 只放松郊區(qū)是沒有用的 。
從下圖可以看出 ， 六合區(qū)和溧水區(qū)類似廣州的從化和增城 。
人家廣州是一線城市 ， 從化、增城從來就沒有限購過 ， 你南京一個強二線 ， 在郊區(qū)搞什么限購？
而且此前南京的限購比較復(fù)雜 ， 真正有管制效力的就是外地人要在南京買房 ， 需要24個月社保（人才購房除外） 。
這次社保要求從24個月大幅降低到6個月后 ， 距離取消限購只有一步之遙 。
以前搞6個月社保限購的 ， 往往是類似中山這樣的普通地級市 。
上圖是截至2021年末 ， 中國主要城市的資金總量（金融機構(gòu)本外幣存款余額） 。
經(jīng)常看我專欄的讀者都知道 ， 我判斷一個城市投資價值 ， 以及給城市分級 ， 不怎么看GDP（因為有些城市造假） ， 而是看資金總量 。
到去年年底 ， 南京匯聚資金4.47萬億 ， 在內(nèi)地城市中名列第八 。 如果算上港澳臺 ， 南京也可以排名第10以內(nèi) ， 臺北匯聚的資金跟南京不相上下 。
資金總量超過3萬億的非一線城市 ， 都是強二線 。
所以中國有7個強二線城市：杭州、成都、南京、重慶、蘇州、武漢、天津 。
南京尚未公布一季度經(jīng)濟數(shù)據(jù) ， 但樓市偏冷對當(dāng)?shù)氐耐顿Y和消費 ， 一定有較大影響 。
2021年南京的固定資產(chǎn)投資是5675億元 ， 其中房地產(chǎn)開發(fā)投資為2719.8億元 ， 占比48% 。
可見 ， 南京是一個對房地產(chǎn)比較依賴的城市 。
上圖是南京2021年末的金融數(shù)據(jù) ， 可以看出南京人的杠桿率（住戶貸款/住戶存款）達到了驚人的143% 。 這個數(shù)據(jù)超過了深圳、廈門 ， 僅次于杭州 ， 位居全國第二 。
或者說 ， 杭州人是買房最激進的 ， 其次是南京人 ， 深圳人只能排第三 。
南京居民的凈存款為“-4638億元” ， 南京2021年末全市常住人口942.34萬人 ， 這樣我們可以計算出：南京人均凈存款為“-4.92萬元” 。
南京人跟深圳、杭州人一起 ， 并列為中國最敢負(fù)債的三大城市居民 。
按照傳統(tǒng)的居民杠桿率計算方式 ， “住戶貸款余額+公積金貸款余額”/當(dāng)年GDP ， 我們可以算出2021年南京居民的總負(fù)債為17010億 ， 杠桿率為104% 。
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