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潘石屹|(zhì)未來十年，最難轉(zhuǎn)手的“3類”房產(chǎn)！送也沒人要，你家可能中招了？( 二 )

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總體看來 ， 房地產(chǎn)失去了昔日的人口和貨幣支撐 ， 相當(dāng)于失去了繼續(xù)高歌的“左膀右臂” 。 雖然不能就此推導(dǎo)房價就會出現(xiàn)大幅下跌 ， 但可以肯定的是 ， 在住房整體過剩的大趨勢下 ， 房地產(chǎn)出現(xiàn)分化將在所難免：
1.一些依靠產(chǎn)業(yè)、配套吸引人的大城市房價在現(xiàn)階段下跌的概率不大 ， 但對于人口凈流出的“收縮型”城市來說 ， 住房供過于求 ， 房產(chǎn)貶值趨勢越發(fā)明顯應(yīng)不可逆 。
2.品質(zhì)房需求仍在 ， 只要城市有人 ， 隨著收入增加 ， 都會有對品質(zhì)住房的追求 ， 但很多非品質(zhì)房將被購房者拋棄 ， 被市場淘汰 ， 即使在一二線大城市 ， 非品質(zhì)房與品質(zhì)房的價值差距還會進(jìn)一步拉大 ， 難以實現(xiàn)保值 ， 相當(dāng)于虧錢 。


因此 ， 有懂行人建議 ， 從2022年起 ， 未來10年 ， 包括以后 ， 這3類房子 ， 只變現(xiàn)不買入！為什么這么說呢？懂行人說出原因 。
第1類 ， “老破大”房子 。 相對“老破小”房子而言 ， 如果說低總價的老舊房還有剛需過渡需求的話 ， 那么 ， “老破大”房總價相對較高 ， 同樣資金情況下 ， 購房者有更多選擇 ， 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示 ， “老破大”房不僅賣不上價（單價低） ， 而且成交周期非常之長 。 比如說 ， 1套140平米的老房子 ， 總價300萬 ， 單價劃到2.14萬/平米 ， 這個時候 ， 大多數(shù)購房者不會選擇戶型老、缺乏車位 ， 甚至沒有電梯的房子 ， 他們寧愿去買單價3.5萬/平米 ， 面積只有85平米的新房或者次新房 。 而且從這些年的樓市經(jīng)驗看 ， 這種“老破大”房明顯跑不過大勢 ， 整體均價漲了15% ， 新房、次新房漲得面目全非 ， 它可能還在原地踏步 ， 甚至下跌 。

第2類 ， 品質(zhì)差的高層房 。 房子只會越來越多 ， 需求只會越來越高端 ， 因為收入在增加嘛 ， 所以 ， 品質(zhì)差的房子越來越受人厭棄 ， 尤其以品質(zhì)差的高層住宅為甚 。 誰都知道 ， 高層住宅隨著時間推移 ， 外墻脫落、內(nèi)部設(shè)施設(shè)備老化不可避免 ， 而且買房時繳納的維修基金也有用完的那一天 ， 要每戶出錢維保會有難？如果說 ， 品質(zhì)好的高層房一方面會延緩衰老期 ， 在于當(dāng)時建設(shè)質(zhì)量 ， 也在于后期維護(hù) ， 另一方面居住者整體經(jīng)濟條件較好 ， 即便維修 ， 讓大家出錢大概率相對容易些 ， 但品質(zhì)差的高層房就難了 ， 因為經(jīng)濟條件好的人早搬走了 ， 留下的要么是經(jīng)濟不濟的住戶 ， 要么是租客 ， 這種情況下 ， 只會進(jìn)入一個惡性循環(huán)狀態(tài) ， 一些專家所言的品質(zhì)差的高層住宅逐步淪為“貧民窟”并不是危言聳聽 。

【潘石屹|(zhì)未來十年，最難轉(zhuǎn)手的“3類”房產(chǎn)！送也沒人要，你家可能中招了？】第3類 ， 城市結(jié)合部高層房 。 城市結(jié)合部 ， 即城市與城市的連接地帶 ， 這個地帶有幾個共同點：地廣人稀、各城市都不會把優(yōu)質(zhì)資源投入到城市邊緣地帶、購房客戶主要來自地緣需求 。 意味著地多不怎么值錢、沒有什么產(chǎn)業(yè)、投資客稀少 。 那么 ， 從長期發(fā)展趨勢看 ， 當(dāng)結(jié)合部的地緣客收入增長了以后 ， 他們會買低密度的洋房 ， 甚至別墅沒什么壓力 ， 而高層住宅的需求其實是很少 ， 加上又沒有投資客進(jìn)來 ， 如果被忽悠買了這個地帶的高層房 ， 基本上很難再找到下家 。 總結(jié)一句話 ， 無論開發(fā)商折扣滿天飛 ， 怎么忽悠 ， 如果你此前買了就借市場熱度及時出掉 ， 萬萬別再買 。

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