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河源|城市更新背景下的工業(yè)廠房舊改路徑( 二 )

河源


萬科將園區(qū)內(nèi)建筑分為歷史建筑、工業(yè)建筑、其余建筑三類 ， 分別采用保護(hù)、改造、拆除新建手段予以更新 。
1)歷史建筑——保護(hù)修繕 ， 適當(dāng)利用
對歷史建筑的改造既保留原有的文化價值 ， 延續(xù)歷史脈絡(luò) ， 同時將其活化為現(xiàn)代生活的一部分 ， 將哥倫比亞鄉(xiāng)村俱樂部總會改建為蔦屋書店 ， 海軍俱樂部及泳池改建為水岸餐飲秀場 ， 孫科別墅改建為創(chuàng)意辦公及展覽空間 。
2)工業(yè)建筑——改造利用 ， 功能煥新
上生所時期的辦公、研發(fā)、生產(chǎn)大樓通過新材料、新手法的植入和改變 ， 營造歷史環(huán)境下的全新感觀空間 ， 承載創(chuàng)意辦公、餐飲零售等功能 。
3)其余建筑——無關(guān)拆除 ， 合理新建
對非保護(hù)的工業(yè)建筑 ， 結(jié)合建筑質(zhì)量、園區(qū)整體業(yè)態(tài)功能考量 ， 適當(dāng)拆建 ， 新建辦公聚落、南門入口等 ， 填補(bǔ)園區(qū)配套服務(wù)功能 ， 增強(qiáng)園區(qū)完整性 。



（二）工改商改造對象：僅有少部分建筑具有保留價值的成片工業(yè)廠區(qū) 。

實(shí)施主體：萬科、龍湖、中糧等兼具商業(yè)、辦公、住宅產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)的一線房企 ， 以工改商模式拓展自身獲地能力 。
改造手法：此類模式用地規(guī)模較大、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型深刻 ， 大部分原工業(yè)廠房無法承擔(dān)新的城市功能 。 一般保留具有特殊歷史意義的廠房 ， 對其深度改造 ， 植入新的功能 ， 以傳承文脈；拆除大部分缺乏保留價值的廠房 ， 重新建設(shè)為能夠快速去化和實(shí)現(xiàn)持續(xù)租金收益的商辦物業(yè) 。
改造目標(biāo)：以協(xié)助政府實(shí)現(xiàn)區(qū)域復(fù)興為目標(biāo) ， 獲取用地性質(zhì)調(diào)整后的原工業(yè)企業(yè)土地使用權(quán) ， 改造為商業(yè)、辦公、公租房等復(fù)合空間 ， 服務(wù)片區(qū)經(jīng)濟(jì) ， 從延續(xù)人文環(huán)境、補(bǔ)充商業(yè)短板、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、提升城市形象等方面全面提檔 ， 為片區(qū)重新注入活力 。
模式優(yōu)勢：以市場化力量推動傳統(tǒng)工業(yè)片區(qū)徹底轉(zhuǎn)型升級 ， 塑造片區(qū)商業(yè)服務(wù)核心 ， 同時該模式成為地產(chǎn)商獲地的有效途徑 。
案例：北京首鋼園·六工匯
六工匯位于北京新首鋼高端產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū) ， 由首鋼基金與鐵獅門共同投資 ， 首鋼旗下首奧置業(yè)以協(xié)議出讓方式獲得土地使用權(quán) 。 項(xiàng)目占地200畝 ， 由6幅地塊組成 ， 土地用途包括其他類多功能用地（含商業(yè)40年、辦公50年、文體娛樂50年）、文體娛樂用地等 。
項(xiàng)目在保留原首鋼煉鐵廠、動力廠、電力廠以及五一劇場等重要工業(yè)歷史遺跡的基礎(chǔ)上 ， 通過“拆除余、織補(bǔ)新”的設(shè)計手法 ， 將現(xiàn)代理念與工業(yè)遺址進(jìn)行有效地織補(bǔ)融合 ， 打造出23棟風(fēng)格各異的建筑物 ， 包括11棟產(chǎn)業(yè)辦公樓、11棟獨(dú)棟商業(yè)和1座購物中心 ， 形成一個匯聚低密度現(xiàn)代創(chuàng)意辦公空間、復(fù)合式商業(yè)、多功能劇場和綠色公共空間的新型城市綜合體 。


（三）工改租我國正從頂層設(shè)計層面推動租賃住房市場發(fā)展 ， 2017年住建部發(fā)文鼓勵工業(yè)廠房改造為租賃住房 ， 廣州、深圳、南京等12個城市被選為首批開展住房租賃試點(diǎn)的城市 ， 出臺了相應(yīng)的地方政策 ， 明確具體要求 ， 目前處于市場發(fā)展初期 。

改造對象：綜合多地政策 ， 大體要求為工業(yè)（廠房、倉儲）、商業(yè)（辦公）、科研教育等非居住類不動產(chǎn) ， 且兩年內(nèi)無征收計劃的已建成閑置存量房屋 。 改建規(guī)模原則上不少于50套（間）且建筑面積3000平方米以上 。
實(shí)施主體：具備一定經(jīng)營規(guī)模、較強(qiáng)管理能力和良好社會信譽(yù)的住房租賃企業(yè) ， 前期以住房租賃國有企業(yè)為主 ， 目前萬科泊寓、龍湖冠寓等民企介入 。
改造手法：將工業(yè)改造為公寓過程中 ， 主要以隔斷方式重新布置平面戶型 ， 增添適合年輕人的生活服務(wù)空間 ， 新增給排水設(shè)施 ， 改造電路布局 。

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