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文：東灘智庫 · 王師賢
2020年 ， 我國(guó)整體城鎮(zhèn)化率突破60%大關(guān) ， 約35個(gè)大中城市已率先進(jìn)入再城鎮(zhèn)化發(fā)展階段 。 隨著我國(guó)城市化進(jìn)程發(fā)展至成熟期 ， 城市中有限的土地資源愈發(fā)珍貴 ， 攤大餅式的城市發(fā)展模式已難以為繼 ， 提升存量空間的城市品質(zhì)成為新時(shí)期的發(fā)展目標(biāo) 。
伴隨城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)“退二進(jìn)三”浪潮 ， 老舊工業(yè)廠房的功能調(diào)整、改造再利用備受關(guān)注 。 廠房舊改本質(zhì)是對(duì)項(xiàng)目承載的產(chǎn)業(yè)功能進(jìn)行轉(zhuǎn)型、升級(jí) ， 以符合城市新的發(fā)展需求 。 目前主要形成了三種較為成熟的操作路徑：
1）工業(yè)用地轉(zhuǎn)型為文創(chuàng)、商辦、租賃住房等服務(wù)業(yè)用地；
2）工業(yè)用地升級(jí)為科研設(shè)計(jì)、新型產(chǎn)業(yè)等城市高效產(chǎn)業(yè)用地；
3）工業(yè)用地調(diào)整為城市公共空間 。
一、工業(yè)轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)用地
“工改文”是我國(guó)工業(yè)舊改發(fā)展歷程中較早形成的一類嘗試 ， 北京798、上海M50、8號(hào)橋至今仍是舊廠房改造文創(chuàng)園的標(biāo)桿項(xiàng)目 ， 并進(jìn)一步催生創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園專業(yè)運(yùn)營(yíng)商的活躍 。 此后 ， 隨著工業(yè)舊改市場(chǎng)化進(jìn)程加快 ， 以社會(huì)資本為主體 ， 進(jìn)一步推動(dòng)“工改商”模式的出現(xiàn) ， 形成集商業(yè)、辦公功能的混合街區(qū) 。 2017年以來 ， 國(guó)家鼓勵(lì)租賃住房市場(chǎng)發(fā)展 ， 推動(dòng)“工改租”模式試點(diǎn) 。
（一）工改文改造對(duì)象：以多層辦公、生產(chǎn)廠房、倉庫為主的輕工業(yè)園區(qū)或建筑單體 ， 且大部分建筑具有較高的保留價(jià)值 。
實(shí)施主體：以徳必集團(tuán)、錦和商業(yè)、萬科為代表的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園專業(yè)運(yùn)營(yíng)商 ， 與原業(yè)主簽訂土地與建筑長(zhǎng)租協(xié)議 ， 以輕資產(chǎn)模式對(duì)老舊廠房進(jìn)行改造翻新后對(duì)外出租 ， 賺取租金差價(jià) 。
改造手法：工業(yè)建筑空間尺度大 ， 設(shè)計(jì)荷載較大 ， 改造靈活性好 ， 能為功能重置提供多元組合空間 ， 通過夾層、外立面裝飾等低成本改建方式即可轉(zhuǎn)型為SOHO、LOFT等產(chǎn)品 ， 服務(wù)創(chuàng)意辦公企業(yè) 。 同時(shí) ， 引入休閑、娛樂商戶 ， 形成混合業(yè)態(tài)布局 。 一般不改變用地性質(zhì) ， 可適當(dāng)增加建筑面積 。
改造目標(biāo)：盤活存量物業(yè) ， 使老舊廠房滿足文創(chuàng)、創(chuàng)意企業(yè)、聯(lián)合辦公企業(yè)入駐需求 ， 實(shí)現(xiàn)工業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型 ， 并以具有吸引力的餐飲、娛樂業(yè)態(tài)作為補(bǔ)充 ， 形成7×24小時(shí)的全天候吸引力 。
模式優(yōu)勢(shì)：地產(chǎn)開發(fā)商輕資產(chǎn)模式介入 ， 不涉及土地招拍掛 ， 審批流程相對(duì)穩(wěn)定、可控 。
案例：萬科上生新所
上海生物制品研究所與萬科達(dá)成延安西路1262號(hào)地塊整體租賃開發(fā)協(xié)議 ， 由萬科接手進(jìn)行改造運(yùn)營(yíng) 。 在保護(hù)歷史建筑文脈的基礎(chǔ)上 ， 賦予其適合時(shí)代和未來城市發(fā)展的使用功能 ， 業(yè)態(tài)涵蓋74%辦公、18%餐飲娛樂、8%文創(chuàng)藝術(shù) ， 改造為融歷史文化、工作、生活、運(yùn)動(dòng)和娛樂等多重元素于一體的國(guó)際化潮流生活方式活力社區(qū) 。
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