簡(jiǎn)單說就三個(gè)：人口周期、城市分化、漲價(jià)預(yù)期 。
人口周期和城市分化 ， 早就是樓市的一個(gè)“長(zhǎng)周期雷點(diǎn)” ， 只不過大家意識(shí)不到罷了 ， 2022年的特殊情況 ， 只是讓問題加速暴露而已 。
我們看到 ， 去年10個(gè)省份的人口自然增長(zhǎng)率為負(fù)值 ， 包括黑龍江、遼寧、重慶、內(nèi)蒙古、湖南、湖北、上海、江蘇、河北和山西 。
相比2020年 ， 2021年“新一線”城市中的武漢、杭州、成都、西安、南昌、長(zhǎng)沙分別增長(zhǎng)120萬人、23.9萬人、24.5萬人、20.3萬人、18萬人和17.8萬人 。
與此同時(shí) ， 以河南、云南、黑龍江為代表的中西部和東北省份 ， 常住人口在常年流出 。
新一線在吸人 ， 超級(jí)大都市的人口已經(jīng)達(dá)到了瓶頸 。
北京、上海、廣州、深圳 ， 2021年四座城市合計(jì)常住人口增量只有12.41萬人 。
其中 ， 深圳比2020年僅增加4.78萬人、廣州新增7.03萬人、上海新增1萬人 ， 而北京則減少了0.4萬人 。
同樣是猛藥 ， 不同城市 ， 見效的時(shí)間 ， 自然也不同 。
第一類 ， 常住人口300萬以上 ， 土地供需矛盾突出 ， 過去幾年住宅用地供給很克制的城市 。
第二類 ， 人口流動(dòng)短期受限的一二線主城 ， 2016-2021限購(gòu)限貸嚴(yán)格的城市 。
這兩類城市 ， 樓市復(fù)蘇“下病床”的時(shí)間 ， 可能要到下半年 。
第三類 ， 存量格局下 ， 前些年房?jī)r(jià)普漲 ， 住宅庫(kù)存高企的中小城市 ， 中西部地區(qū) ， 就算利率降得再低 ， 首付再少 ， 沒多少人能消化掉庫(kù)存 ， 又有什么用呢？
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