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樓市|下半年樓市猛藥見效？央行加碼，城市爭相放松，購房者還在猶豫

限購購房置業(yè)樓市

樓市|下半年樓市猛藥見效？央行加碼，城市爭相放松，購房者還在猶豫

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樓市|下半年樓市猛藥見效？央行加碼，城市爭相放松，購房者還在猶豫

還在ICU的樓市 ， 正迎來一波接一波的“猛藥” 。
各大銀行、各大城市 ， 都在以罕見的“關(guān)切”態(tài)度 ， 等著房地產(chǎn)趕緊從病床上下來 。
【樓市|下半年樓市猛藥見效？央行加碼，城市爭相放松，購房者還在猶豫】央行這邊在加碼 。
先是5月15日 ， 首套房利率 ， 在5年期LPR基礎(chǔ)上 ， 允許再降20BP 。
隨后5月20日 ， 5年期LPR降到了4.45% 。
這樣看 ， 在5年期LPR的基礎(chǔ)上再降20BP ， 房貸利率已經(jīng)降到了4.25%的水平 。
這是什么概念呢？

年初的時候 ， 很多城市房貸利率普遍在LPR基礎(chǔ)上加點80BP甚至100BP以上 。
假如1月份買房 ， 100萬30年等額本息 ， 利率6.12% ， 利息要還118.6萬 ， 月供6072元 。
只過了4個月時間 ， 別說加基點100BP ， 對大部分城市來說 ， 銀行手里的額度很充裕 ， 一般都能執(zhí)行最低利率 ， 尤其是股份行或區(qū)域銀行 。
這樣算來 ， 現(xiàn)在買房 ， 同樣100萬30年等額本息 ， 利率4.25% ， 利息只有77萬 ， 月供4900塊左右 。
利息省幾十萬 ， 月供省1000多塊 。
過去這些年 ， 你啥時候見過 ， 央行對房地產(chǎn)這么呵護？
各大城市也爭相在放松 。
就說最近這幾天吧 。
5月22日 ， 武漢經(jīng)開區(qū)全面取消住房限購政策 。
5月20日 ， 南京二手房本來取消了購房證明 ， 后來又臨時取消 ， 很明顯 ， 正處在博弈的過程中 。
5月21日 ， 首套房公積金貸款最高限額上調(diào)至80萬元 。
5月20日 ， 大連二手房不限購 ， 非戶籍居民無需12個月社?？少彿?。
同日 ， 南通購買首套房首付20% ， 商業(yè)貸款利率最低4.25% 。
5月19日 ， 銀川購房數(shù)量和主體不受戶籍限制 ， 首付比例最低20% 。
注意 ， 這只是三天時間里 ， 藍白給大家找出來的 ， 有名有號的大城市 ， 發(fā)的寬松措施 。
不用再羅列了 ， 因為太多 ， 根本看不過來 ， 大家也想必對這類消息麻木了 。
天風(fēng)證券宋雪濤不完全統(tǒng)計 ， 3月部分放松“四限”的二三線城市有鄭州、寧波、青島、福州、昆明、沈陽、廣西、哈爾濱等 ， 4月跟進放松的二三線城市有南京、蘇州、無錫、佛山、東莞、貴陽、蘭州、秦皇島等 。

但是 ， 以上這些措施 ， 似乎并沒有讓購房者動心 。
最直觀的 ， 當(dāng)然是看銷售數(shù)據(jù) 。
4月商品房銷售面積累計同比-20.9% ， 增速較3月降低7.1%；
4月克而瑞百強房企銷售金額同比-59.0% ， 增速較3月降低6.2%；
4月30城成交同比-54% ， 增速較3月降低8% 。
5月前半月 ， 30個大中城市成交同比依然達到了-50.6% 。
月供降1000多 ， 利息降幾十萬 ， 不限購 ， 不限售 ， 貸款額度也高了 ， 首付也低了 。。。
這么多大招下來 ， 銷售還是上不去 ， 不僅上不去 ， 成交跌幅反而腰斬 。
是什么原因 ， 讓購房者還在猶豫？
宋雪濤的總結(jié)很到位：本輪房市需求的下行壓力 ， 是更低的人口周期、更大的城市差距 ， 疊加了更弱的漲價預(yù)期 。
房住不炒的背景下 ， 購房者對投資住宅回報的長期預(yù)期已經(jīng)發(fā)生改變 ， 地產(chǎn)銷售面積回不到過去；
房企去杠桿的背景下 ， 開發(fā)商對商業(yè)開發(fā)的毛利率水平的長期預(yù)期也發(fā)生改變 ， 地產(chǎn)開發(fā)投資的杠桿率和周轉(zhuǎn)率回不到過去 。
根據(jù)央行數(shù)據(jù) ， 今年1季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長僅1.1% ， 2月和4月的新增居民中長期貸款歷史上首次負增長 ， 房企和居民都進入了去杠桿時代 。

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