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首付比例|遇到租房糾紛，租房必了解的法律常識( 二 )

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解除合同不免除承租人依據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任 。
即解除合同前 ， 承租人應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定支付違約金、滯納金等；解除合同后承租人不騰退房屋的 ， 應(yīng)當(dāng)依據(jù)后續(xù)占有使用的時間支付占有使用費（一般按照租金計算） 。
但如租賃合同對解除合同另有約定的 ， 除外 。



10、租客租住期間沙發(fā)凹陷、地板開裂 ， 房東能否扣押金？
一般情況下 ， 沙發(fā)凹陷、地板開裂、電熱水器損壞 ， 均屬于承租人占有使用租賃物的正常損耗 ， 出租人無權(quán)要求賠償即無權(quán)扣押金 。 除非出租人能證明承租人沒有按照約定、沒有按照租賃物的性質(zhì)使用沙發(fā)等物件 。
11、租賃合同約定退房前一個月租客應(yīng)當(dāng)通知房東 ， 否則應(yīng)當(dāng)支付違約金 ， 該效力如何？
李琳、唐喜房屋租賃合同糾紛二審民事案中 ， 法院最終認(rèn)定該約定有效 。
建議租客撤回不續(xù)簽的意思表示 ， 如后續(xù)雙方形成不定期租賃關(guān)系后 ， 承租人有權(quán)在合理期限內(nèi)提出解除合同 ， 無需承擔(dān)違約金 。
12、租賃合同沒有到期續(xù)簽 ， 但租客仍在居住、房東也沒有提出異議 ， 法律如何認(rèn)定？
此時視為出租人與承租人形成不定期租賃合同 ， 當(dāng)事人可以隨時解除合同 ， 但應(yīng)當(dāng)在合理期限（7-15天）之前通知對方 。
13、租客裝修后合同到期希望繼續(xù)租賃該房屋 ， 如何維護權(quán)利？
租賃期限屆滿 ， 房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利 。 承租人應(yīng)當(dāng)及時發(fā)出繼續(xù)租賃該房屋的要求 ， 并問詢出租人房屋是否另行出租等問題 。



14、合同約定 ， 禁止租客利用房屋進行生產(chǎn)經(jīng)營 ， 或者禁止租客開辦煙酒商店 ， 如租客違約 ， 房東是否可以解除合同、要求租客搬走？
租賃合同有約定租賃用途 ， 承租人不按照租賃用途使用房屋、使房屋受到損毀的 ， 出租人有權(quán)解除合同、要求承租人騰退 。 所以合同雖約定了禁止出租人經(jīng)營或者經(jīng)營煙酒店 ， 但出租人需進一步證明該承租人的經(jīng)營行為對房屋造成了損害 ， 才有權(quán)解除合同 。
承租人擅自改動、擴建房屋的 ， 在出租人的要求的合理期限內(nèi)仍不恢復(fù)原狀 ， 房屋受到損毀的 ， 出租人有權(quán)解除合同 。
15、租賃期間遇房主抵押\\出售房屋 ， 是否會對租賃合同有影響？
（1）房屋買賣不影響租賃合同的履行 ， 即買賣不破租賃 ， 承租人也可以主張優(yōu)先購買權(quán)；
（2）先租后抵不影響租賃合同的履行 ， 但影響承租人主張優(yōu)先承租權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)；
（3）先抵后租 ， 遇拍賣 ， 影響房屋租賃合同的履行 ， 租客可以少支付或者不支付租金；
16、裝修后退房 ， 裝修損失誰來承擔(dān)？
承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修發(fā)生的費用 ， 由承租人負(fù)擔(dān) ， 出租人有權(quán)請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失 。 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修的 ， 按照下列情形處理：
（1）合同無效時 ，
·未形成附合的裝飾裝修物由承租人拆除(恢復(fù)原狀) ， 出租人同意利用的可折價補償；
·已形成附合的裝飾裝修物 ， 出租人同意利用的 ， 折價補償 ， 若出租人不同意利用 ， 根據(jù)合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失
（2）合同期限屆滿時
·未形成附合的裝飾裝修物 ， 承租人拆除；
·形成附合的裝飾裝修物 ， 出租人不予補償 。
（3）合同解除時
·未形成附合的裝飾裝修物 ， 承租人拆除
·已形成附合的裝飾裝修物 ， 有約定的依約定 ， 無約定的依下列情況處置：
·因出租人違約導(dǎo)致合同解除的 ， 出租人賠償裝飾裝修的殘值損失

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