北京章哥 ， 房地產(chǎn)從業(yè)20年 ， 通曉業(yè)內(nèi)門道 ， 我不做所謂的“專家” ， 只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑 。
今天接到了一個(gè)咨詢 ， 很有意思 ， 就兩句話：北京現(xiàn)有房?jī)r(jià)是否為名義價(jià)格？真實(shí)價(jià)格是多少？
其實(shí)所謂的名義價(jià)格和真實(shí)價(jià)格 ， 在經(jīng)濟(jì)學(xué)上本意是指是否扣除通脹因素的價(jià)格 ， 所以也叫“貨幣價(jià)格”與“購(gòu)買力價(jià)格” 。
但后來(lái)人們把這概念做了引申 ， 真實(shí)價(jià)格更主要的含義變成了：剔除掉了政策、法規(guī)、補(bǔ)貼、配資等一系列影響商品價(jià)值因素之后的價(jià)格 。 名義價(jià)格不變 ， 就是對(duì)外公布的現(xiàn)實(shí)價(jià)格 。
舉個(gè)例子吧 ， 前些年的春運(yùn)火車票 ， 票面價(jià)格或許只有200塊 ， 這就是名義價(jià)格 。 但真實(shí)價(jià)格是多少？是票販子的平均售價(jià) ， 或許達(dá)到500塊 。 因?yàn)檫@里面包含了排隊(duì)、運(yùn)氣、限購(gòu) ， 甚至是權(quán)力尋租的價(jià)格 ， 這才是火車票價(jià)值的真實(shí)體現(xiàn) 。 其他的專家號(hào)和熱門演唱會(huì)門票什么的也一樣 ， 黃牛手中的價(jià)格才是真實(shí)的 。
再舉個(gè)例子 ， 比如很多國(guó)家的免費(fèi)醫(yī)療 ， 真是免費(fèi)的嗎？你排隊(duì)能否折算成錢 ， 耽誤了病情能否折算 ， 醫(yī)生的水平不高能否折算？七折八扣下來(lái) ， 免費(fèi)的東西或許是最貴的 。 而私人醫(yī)院的價(jià)格或許才是真實(shí)的 ， 因?yàn)槟鞘浅浞质袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之后的結(jié)果 。
很多人總懷念改革開放之前 ， 說(shuō)那會(huì)兒的物價(jià)低廉 ， 房子更是分配的 ， 美好的時(shí)光 。 但真的是這樣的嗎？人員流動(dòng)的自由度能否折算 ， 每個(gè)人體力精力的付出能否折算 ， 就業(yè)資格能否折算？
再一點(diǎn) ， 之所以當(dāng)年的商品價(jià)格低 ， 那是因?yàn)椤俺青l(xiāng)剪刀差” ， 是城市居民榨取農(nóng)民血汗之后的價(jià)格 。 沒有農(nóng)民的無(wú)奈付出 ， 城里人憑什么能吃到低價(jià)的商品糧 。 中國(guó)農(nóng)民苦難奉獻(xiàn)了至少30多年 ， 這才換取到了中國(guó)的工業(yè)化基礎(chǔ) 。 這種真實(shí)價(jià)格簡(jiǎn)直都沒法計(jì)算 ， 斑斑點(diǎn)點(diǎn)都是農(nóng)民的淚水與血汗 ， 換來(lái)的還是城里人的蔑視與排斥 。
那影響房子價(jià)格的因素都有什么？主要就是政策、財(cái)政與金融等三種手段 。
首先是政策手段 ， 也就是限購(gòu) 。 比如北京戶口就能買房 ， 外地人就得有工居證或五年社保 。
那北京戶口值多少錢？工居證多少錢？5年社保多少錢？
我不知道也不能說(shuō) ， 我能告訴你的是至少值10萬(wàn)塊錢 ， 多了能大幾十萬(wàn)上百萬(wàn) 。
當(dāng)然 ， 會(huì)有人說(shuō)這么說(shuō)不對(duì) ， 因?yàn)檫@些資格都是不能交易的 ， 法律不允許 。 這我知道 ， 但我想說(shuō)的是 ， 世間萬(wàn)物 ， 一切都有成本 ， 而所有成本 ， 都可以用金錢來(lái)衡量 。 戶口什么的當(dāng)然不可以交易 ， 但就是有黑市存在 。 這只是簡(jiǎn)單的事實(shí)判斷 ， 是有沒有的問(wèn)題 。 而所謂的應(yīng)不應(yīng)該、好不好、對(duì)不對(duì)什么的是價(jià)值判斷 ， 那是自己的理解 ， 或者是法律該管的事兒 ， 我管不著 。
另外的政策手段還有限售 ， 比如政策房保障房和回遷房的五年禁售期什么的 ， 這不太好算 ， 暫時(shí)不理 。
【北京市|北京房?jī)r(jià)的“真實(shí)價(jià)格”是多少？比實(shí)際價(jià)格要高的多】財(cái)政手段 。 主要指的就是稅費(fèi) ， 北京現(xiàn)在是有滿二滿五和是否唯一的限制 ， 否則就得交增值稅所得稅等等 。 這我也不知道應(yīng)該怎么統(tǒng)一 ， 但常規(guī)來(lái)說(shuō) ， 如果滿五唯一 ， 在不含中介費(fèi)的情況下 ， 就是1%的契稅 ， 其他忽略不計(jì) 。 而如果加上其他的稅和中介費(fèi) ， 平均下來(lái)5%是平均值 。
那以北京600萬(wàn)的中位數(shù)計(jì)算 ， 財(cái)政成本至少在30萬(wàn)左右 。
金融手段 。 很簡(jiǎn)單 ， 就是貸款的額度 ， 北京現(xiàn)在首套房最少也得35%首付 ， 二套房更是60%起步 。 而在其他的一些城市 ， 早就降到首套30% ， 二套50%了 。
推薦閱讀
- 房?jī)r(jià)|未來(lái)幾年，國(guó)內(nèi)40%的家庭將面臨3個(gè)麻煩，最好早做準(zhǔn)備
- 房?jī)r(jià)|十二萬(wàn)億的救市計(jì)劃，各地的房?jī)r(jià)會(huì)變成白菜價(jià)？
- 房?jī)r(jià)|長(zhǎng)期來(lái)看，合肥房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲，剛需和改善，真的要下手了
- 成都|真正的合理房?jī)r(jià)是多少呢？
- 房?jī)r(jià)|“房住不炒”政策下，房產(chǎn)稅或?qū)⑻嵘先粘?，買房壓力會(huì)減小嗎？
- 日本|32年前，日本房?jī)r(jià)崩盤，當(dāng)初那些“沒買房”的人，后來(lái)過(guò)得咋樣？
- 房?jī)r(jià)上漲|比起房?jī)r(jià)上漲，更加“麻煩”的問(wèn)題已出現(xiàn)，房子或成為負(fù)擔(dān)？
- 武漢|真正希望房?jī)r(jià)下跌的只是極少數(shù)人，這才是房?jī)r(jià)抗住不跌的底氣
- 寧波|經(jīng)濟(jì)專家：高房?jī)r(jià)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，三大原因造成
- 北京市|如何接手商鋪轉(zhuǎn)讓？規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)，值得謹(jǐn)慎